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检察机关民事行政公诉权之探讨/武彬

时间:2024-07-12 14:25:27 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9378
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检察机关民事行政公诉权之探讨

北京市朝阳区人民检察院 武彬
邮编100026 电子信箱:wu_binvip@yahoo.com.cn


检察机关是否应该享有民事行政公诉权,是近年来立法争论的热点问题之一。对此,学者专家众说纷纭,莫衷一是。笔者试从检察机关对民事行政的监督权说起,对检察机关民事行政公诉权作初步探讨,以期获得对法制理念的深刻认识。
在中国的法律体系中,检察机关的主要职能是监督职能。我国宪法第一百二十九条规定:“中华人民共和国人民检察院是国家的法律监督机关。”也就是说,人民检察院拥有国家所赋予的监督权,应监督法律的有效实施,并最大限度的维护国家和人民的合法权益,以确保社会的稳定发展。检察机关的监督职能具体体现为检察权,如刑事侦查活动监督权、民事行政检察权、公诉权等。其中,民事行政监察权是指检察院依照法律规定对人民法院的审判活动和行政诉讼活动实行的法律监督的权力。但是,对于某些损害国家利益或公民重大权益的民事行政行为,如果没有还启动诉讼程序,检察机关就无法对其合法性进行监督,这无疑是检察监督的“盲区”;公诉权是检察权的一项重要职能,指人民检察院享有以国家名义对一切损害国家利益和社会公共利益的违法犯罪行为向人民法院提起公诉、并派员出席法庭支持公诉的权力。在现阶段,检察院的公诉权只限于刑法所规定的违法犯罪行为,而对民事行政方面的违法违规行为给国家或个人造成的损失,缺乏长期有效的监督,使得国有资产非正常流失现象严重。这不得不说是法律监督的一大缺憾。国有资产是我国社会主义制度赖以存在和发展的物质基础,是全体人民根本利益的集中体现。当前我国国有资产流失现象严重:有一部分是贪污、贿赂等犯罪行为所造成,但也有相当一部分是由于违法的民事行政行为所造成的。对于这类违法行为,没有人代表国家提起诉讼,或者虽有人享有诉权,但由于种种原因而不行使,以致国家和社会的公共利益所遭受的损失无法弥补。在中国即将加入的WTO(世界贸易组织)中规定的中国政府的义务,很多都涉及了国家公益的职能。为了保护公共利益,各国都通过了民事行政公诉权诉予以保障,而我国却无人代表公共利益提起诉讼,对此,我国立法应当考虑赋予检察机关提起民事行政公诉的权力。
从目前的立法状况来看,我国在民事行政监督权的立法上确有不足之处。《刑事诉讼法》第七十七条第二款规定:如果是国家财产、集体财产遭受损失的,人民检察院在提起公诉的时候,可以附带提起民事诉讼。然而在《民事诉讼法》中,并没有赋予检察机关代表公共利益提起民事诉讼的权力。首先,同是国家利益受损,由犯罪行为所造成的损失,检察机关可以介入,受损的国家利益有机会得到补偿;而违法但不构成犯罪的民事行政行为所造成的国家损失,检察机关就不能介入,无法行使监督权。由于不同原因造成相同的损害后果,检察机关却不能行使相同的监督权对其进行保护,这不能不说是三大诉讼法之间不协调的表征。其次,由于种种原因,刑事诉讼法的这一规定在实践中常常无法落实。如《刑法》规定的签订、履行合同失职被骗罪,为亲友非法牟利罪,造成破产、损失罪,徇私舞弊低价折股、出售国有资产罪。这几种罪名侵犯的客体均为国家利益,且侵犯程度都是重大损失。但这几种罪的侦查权现属公安机关,以公安机关目前的侦查管辖范围之大、人力状况之紧张经常无暇顾及,执行起来不很得力;而且,即使追究了有关人员的刑事责任,对于检察机关提起附带民事诉讼的规定仍需着力落实,加大附带民事赔偿的力度。
检察机关的民事行政公诉权理论在国外由来已久,并被许多国家所采纳。法国《民事诉讼法》第四百二十三条规定:在事实妨碍公共秩序时,检察院得为维护公共秩序进行诉讼。法国诉讼理论认为,检察官是国家利益的代表,是社会公共利益的代表,凡是涉及到国家利益、社会公共利益、公民的重大利益的民事活动,检察院都有权提起诉讼和参与诉讼。检察官提起行政诉讼,在理论上和实践中是完全可行的。行政诉讼最早的形式是以法国为代表的行政越权之诉。建立行政越权之诉的目的不是为了恢复个人的权利,而是为了维护行政行为的合法性。在行政越权之诉中,与自己利益没有关系的人都可以对某些具体的行政行为提起公益性的行政诉讼。行政越权之诉是行政诉讼的主要形式,是行政诉讼的内在功能。由于法国宪法明确规定司法机关不能干预行政,所以法国检察机关不能提起这种诉讼。但是,许多国家采纳了行政越权之诉的理论,承认检察机关有权提起公权诉讼。
德国法律规定:联邦最高检察官作为联邦公共利益的代表人,有权参与民事诉讼和行政诉讼。在美国,检察官是政府的代表,有权代表政府行使诉讼权利,对损害政府和公共利益的违法行为提起诉讼,又称“社会公益诉讼”,涉及民事和行政领域。在我国的《澳门民事诉讼法典》中,也规定检察官有权提起民事诉讼。
根据各国的立法实践,我国应立法确认检察机关民事行政公诉权,充分履行法律监督职责,将国家对国有资产的特殊保护落到实处。人民检察院提起公诉的民事行政案件,应当是违反国家有关法律,并且侵犯的客体是国家、集体、社会的公共利益,或某些涉及公民重大利益损害的案件。笔者将其大致分为六种:
一、侵害国家利益的案件。例如,某行政机关违反了有关规定,对不合格的私人煤矿发放了开采许可证,使得国有资源被破坏性开采,造成巨额的损失。人民检察院是国家利益忠实的守护神,在现阶段我国民事行政方面的违法行为主要是侵犯国有资产所有权,造成国有资产流失的行为以及破坏国家资源的违法行为,其主体可以是公民、法人、其他组织,或者做出具体行政行为的行政机关。
二、侵害社会利益的案件。即人们经常说的“公害案件”。公害案件是指违法行为直接造成不特定多数人的人身、财产遭到损害的案件。我国现在还处在社会主义初级阶段,市场公平竞争机制不很完善,就会有一些企业靠违反法律,逃避制裁来提高企业的经济效益。其中最为明显的就是环境污染。比如某造纸厂违反有关环保规定,向附近河流排放大量有毒污水,造成严重的环境污染。对此,为了维护人民的生存环境,检察院应对此类案件负有监督义务,并要代表公众利益提起公诉。
三、损坏社会公共设施的案件。损坏社会公共设施的违法行为,侵害的是不特定多数人的合法权益。如行政机关违反法律占用公共设施,但又未给予应有的维护,以致公共设施被损坏。对于这种针对不特定多数人的侵害,检察院有权力、有义务代表被侵害的不特定多数人,对行政机关的违法行为提起公诉。
四、侵害涉及公民重大权益的案件。此条字面包含范围甚广,但在实际应用中应具体到用列举法解释条文。如法国、德国、澳门地区的检察院重视在婚姻、收养、亲子关系等社会问题上提起“民事诉讼程序”,对民事诉讼进行国家干预。
五、没有起诉主体的民事案件。在实践中,往往有些民事案件,由于种种原因造成无合格诉讼主体,但违法行为侵害了受害人的合法权益,造成了严重的损害后果。如被损害人死亡且无亲属无单位,但此民事违法行为造成的社会影响极坏。在这种情况下,检察机关就应当发挥其法律监督的作用,对此类案件提起公诉。
六、涉及违反公序良俗的民事、行政案件。例如某行业几巨头召开临时峰会,共同议定价格联盟,形成价格垄断。这种行为表面上是侵害了别的生产厂家的权益,实际上破坏的是社会主义经济秩序。在我国的金融秩序没有培育完善,企业还缺乏联合抵制不正当竞争的经验和法律意识的情况下,检察机关有必要对此类行为提起公诉。
人民检察院提起公诉的民事行政案件的范围应有严格限制。因为检察院提起民事、行政公诉行为的性质与公民、法人和其他社会组织作为原告起诉的性质不同,为了维护民事诉讼的行政诉讼双方当事人地位平等,以及民事诉讼的抗辩平衡原则,各国在立法上和实践上都有严格限制。《法国民法典》第四百二十二条详细规定了检察院提起公诉的职权范围:有关公民重大利益的如亲子关系、未成年人监护、负债核查、个人破产案件;涉及法人重大利益的如公司破产与财产清算、追究公司负责人财产责任的案件等。美国法典第二十八卷第五百四十七条规定检察官有权对涉及联邦利益的七种民事案件提起诉讼;德国检察院有权对婚姻无效、雇用劳动、禁治产等案件提起诉讼;日本民事诉讼程序法规定检察院有权提起诉讼的范围是婚姻案件、收养案件和亲子案件。
加入世贸组织以后,我国现有的法律体系必将受到一定的冲击。如何限制权力将成为核心问题,而更重要的是要加强对权力的监督。检察机关的监督责任十分重大。让检察院享有民事行政公诉权只是改造法学之城的一块铺路砖,中国法治之路还有很长。“路漫漫其修远兮,吾将上下而求索。” 



镇江市人民政府关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知

江苏省镇江市人民政府


关于印发《镇江市物业管理实施细则》的通知
  
镇政发〔2007〕50号
  

   各辖市、区人民政府,镇江新区管委会,市各委办局,各直属单位、企事业单位:

  《镇江市物业管理实施细则》已经4月29日市政府常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

  

  

  

  

  二○○七年五月二十三日

  
  

  镇江市物业管理实施细则

  

  第一章总则

  

  第一条为了规范物业管理行为,维护当事人的合法权益,根据《江苏省物业管理条例》的规定,结合本市实际情况,制定本细则。

  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用本细则。

  第三条新建住宅区必须实行物业管理。配套设施比较齐全的原有住宅区,应当实行物业管理。配套设施不全的原有住宅区,当地人民政府应当有计划地组织综合整治,提高配套水平,逐步创造条件,实行物业管理。

  鼓励机关、企事业单位办公区域,以及配套设施比较齐全的大厦、工业区、商业贸易区、旅游区、学校等其它物业,实行物业管理。

  第四条镇江市房产管理局(以下简称市房管部门)是全市行政区域内的物业管理行政主管部门,负责本细则的组织实施。

  辖市、区人民政府应当加强对辖区物业管理工作的领导,协调相关职能部门共同推动物业管理工作。辖市、区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理。

  建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等相关部门,在各自职责范围内,依法做好物业管理活动的相关管理和服务工作。

  街道办事处(含镇人民政府,下同)负责对辖区内物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调,指导和监督社区居委会、业主委员会和物业管理企业开展工作。

  第五条物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

  (一)新办的物业管理企业从事居民服务业的自开业之日起,可减征或免征所得税1年。

  (二)新办的劳动就业物业管理服务企业,凡安置失业人员和其它企业下岗职工达到从业人员总数60%,经劳动部门认定,税务部门审批,免征企业所得税3年;免税期满后当年安置待业人员占企业原从业人员总数30%以上的,减半征收所得税2年。

  (三)对社区服务项目,经有关部门审核批准,3年内免征营业税,城市维护建设税和教育费附加随营业税一同免征,3年内免征工商行政性收费。

  (四)物业管理企业以全部收入减去代业主或承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额作为营业额计征营业税。

  (五)新成立物业管理企业3年内享受下列优惠政策:免缴物价调节基金、粮食风险基金、防洪保安基金、优待金、残疾就业保障金,缓缴人防基金。

  (六)物业管理企业受托管理的经政府整治的老住宅小区物业管理公共服务费列入代办项目,不计入纳税基数,使用物业服务专用票据。

  

  第二章业主及业主大会

  

  第六条房屋的所有权人为业主。

  业主在物业管理活动中按照法律的规定和物业服务合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。只有一个业主,或者业主人数较少且经全体业主同意,物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

  第七条物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

  物业使用人在物业管理活动中应当遵守有关法律、法规和业主(临时)公约的有关规定。物业使用人违反规定的,有关业主应当承担连带责任。

  第八条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会是业主集体行使权利和维护全体业主合法权益的组织。凡需投票表决的事项,应当由业主本人根据投票权数签署赞同、反对或者弃权的书面意见。业主委托本物业管理区域内其他业主参加会议的,受托的业主可以代为转交投票的书面意见。

  物业使用人出席业主大会的,应出具业主的书面委托书。如业主出具书面委托书确有困难的,经社区居委会证明该物业使用人为业主直系亲属且长期居住的,可出席会议。

  物业管理区域内业主户数多于200户的,可由业主代表组成业主代表大会。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1一5名候选人,经民主选举产生。业主代表大会的业主代表应当于参加业主代表大会7日前,就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。

  第九条物业管理区域的划分应当遵循方便居民的生活和工作,有利于物业实施统一管理,有利于社区建设与管理,有利于公建配套设施发挥最大效益的原则,由辖市、区物业管理行政主管部门具体划分。物业管理区域划分后,辖市、区物业管理行政主管部门应当在物业管理区域内公告。

  第十条物业管理区域内,已交付使用的物业建筑面积达到50%,或者首户业主入住已满2年的,应当依法召开首次业主大会,选举产生业主委员会。

  分期开发的物业区域,可以先期成立业主委员会。先期成立的业主委员会,应当在物业区域新的一期交付使用的物业建筑面积达到50%以后,及时补选或改选业主委员会。

  第十一条建设单位应当在符合首次业主大会成立条件后30日内,以书面形式告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门和街道办事处;业主也可书面告知物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门。

  辖市、区物业管理行政主管部门应在收到书面告知15日内,会同街道办事处组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。筹备组工作经费由建设单位承担。

  第十二条首次业主大会筹备组由社区居委会、建设单位和业主代表组成,人数一般为7-15名。筹备组的组长由社区居委会工作人员担任,业主代表由社区居委会推荐产生。

  筹备组成员名单确定后,以书面形式在物业管理区域内公告,公告时间不少于5日,筹备组自公告期满后成立。

  筹备组自成立之日起30日内依法做好业主大会召开的各项准备工作,并完成召开首次业主大会的工作。物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当指导筹备组召开首次业主大会。

  第十三条业主在首次业主大会会议上的投票权数,住宅房屋实行一户一票。与住宅同一物业区域内的非住宅物业按照每一房屋权属证为一票,每一房屋权属证所登记的建筑面积超过该住宅小区住宅户均建筑面积一倍以上的,可增加一票。单个业主所持有的投票权最高不超过全部投票权的30%。

  业主在第二次及其以后的业主大会上投票权数的确定,由业主大会议事规则规定。

  第十四条召开业主大会应当有代表过半数投票权的业主参加。业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用征求意见的形式。涉及选举业主委员会和讨论议决有关物业管理区域重大事项内容的会议时,应当采用集体讨论的形式召开业主大会。

  第十五条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会的定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经20%以上的业主提议,或者经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议,应当召开业主大会临时会议。

  业主委员会不履行职责召集业主大会定期会议和临时会议的,辖市、区物业管理行政主管部门可以责令业主委员会限期召集。逾期仍不召集的,由物业管理区域所在地的街道办事处指导社区居委会组织召集。其他单位和个人召集的业主大会会议无效。

  第十六条业主委员会是业主大会的执行机构,在物业管理活动中应当维护全体业主的合法权益,依法履行职责并承担义务。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

  第十七条业主委员会由业主大会选举产生,业主委员会由5至15人的单数组成,业主委员会委员候选人由业主联名推荐,联名业主的具体人数由筹备组根据物业类型和物业管理区域内业主总人数确定。业主委员会选举采取差额选举的方式,差额比例不低于20%。

  业主委员会委员在任届内拒不履行业主义务,以及其他原因不宜担任业主委员会委员的,业主委员会应当终止其委员资格,并在物业管理区域内公告。委员资格终止之日起3日内,应将其保管的档案资料和有关财物移交给业主委员会。

  第十八条物业管理区域内,应建立社区居委会、业主委员会、物业管理企业负责人参加的联席会议制度。联席会议由物业所在地的街道办事处指定专人负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的重大问题。

  第十九条业主委员会的委员可以获得一定数量的津贴。津贴来源和津贴标准由业主大会决定后在物业服务合同中约定。业主委员会委员不得在本物业管理区域服务的物业管理企业中兼职并接受物业管理企业津贴。业主委员会不得从事经营活动。

  第二十条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集,召开会议必须有过半数委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会委员如出现个别缺额时,业主委员会应按法定程序及时予以补充,并通告全体业主。业主委员会委员缺额超过半数以上时,应召开业主大会予以补选。

  第二十一条业主代表、业主委员会任期届满3个月前,街道办事处应当指导、督促换届选举。

  业主委员会因客观原因集体辞职或解散的,物业所在地的街道办事处应及时指导社区居委会依法组织召开业主大会,重新选举业主委员会。

  第二十二条建设单位依法制定的业主临时公约和经业主大会通过的业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则,对全体业主和物业使用人具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定以及经业主大会授权由业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同,应当在物业管理区域予??具有约束力。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章规定的,物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门应当依法予以撤销,并通告物业管理区域内的全体业主。

  

  第三章物业管理企业

  

  第二十三条物业管理企业应当依法取得物业管理企业资质,并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。

  物业管理企业应当在经营服务场所公示营业执照、资质证书和从业人员的职业(职称)资格证书。

  已领取国家统一制发的物业管理企业资质等级证书的外地物业管理企业,来本市从事物业管理活动的,应当到市房管部门备案。

  第二十四条物业管理企业在物业管理活动中依照法律的规定和物业管理服务委托合同的约定享有权利,并承担相应义务。

  物业管理企业应当将与建设单位或业主委员会签订的物业(前期)服务合同的主要内容,在物业管理区域内予以公示,接受业主监督。

  物业管理企业因故提前终止服务,或按照物业(前期)服务合同的约定期限届满的,应当提前三个月书面告知业主委员会,并在物业管理区域内书面告示全体业主,同时公示物业管理服务费收支情况,公布物业管理用房及其他属于全体业主的公共财物,接受业主质询。

  物业管理企业按照合同约定退出物业管理区域的,由业主委员会另聘物业管理企业。在未落实物业管理企业之前,其小区环境卫生、绿化管理、公共秩序等服务,由物业所在地街道办事处协调社区代为临时管理。

  第二十五条建立物业管理企业履约保证金制度。物业管理企业履约保证金用于物业管理企业非正常退出物业后、新聘物业管理企业进入物业前过渡管理的费用。履约保证金的标准不低于每万平方米建筑面积1000元,具体数额由建设单位或业主委员会,在物业(前期)服务合同中与受托的物业管理企业约定。履约保证金存入辖市、区物业管理行政主管部门指定的帐户。如物业服务合同期满双方不再续约的或因不可抗力因素导致合同终止的,在辖市、区物业管理行政主管部门的监督下,建设单位或业主委员会应将履约保证金全部退还物业管理企业。

  第二十六条承担前期物业管理服务的企业在首次业主大会未成立前,因故终止前期物业服务合同的,仍由原建设单位负责重新选聘前期物业管理企业。

  第二十七条首次业主大会上应当作出续聘或解聘前期物业管理企业的决定。业主大会作出续聘前期物业管理企业决定的,业主委员会成立后应及时与续聘企业签订物业服务合同;业主大会作出解聘前期物业管理企业决定的,业主委员会应当根据业主大会的决定,在30日内完成重新选聘物业管理企业的工作,并与新聘的物业管理企业签订物业服务合同。

  第二十八条物业管理企业应当配合街道办事处、社区居民委员会在本物业管理区域内开展相关工作;协助公安部门维护物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在物业管理区域内发生治安案件或者各类灾害事故时,应当及时向公安和有关部门报告,并协助做好调查和救助工作。
  

  第四章物业管理服务与收费

  

  第二十九条新建住宅物业出售前,建设单位必须通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理,并与选聘的物业管理企业签订前期物业服务合同。

  第三十条新建物业出售时,建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同必须包含前期物业服务合同约定的内容。

  建设单位必须在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

  第三十一条物业(前期)服务合同的主要内容由当事人参照物业管理主管部门制定的示范文本商定。

  第三十二条普通住宅公共服务收费实行政府指导价。政府指导价由市价格主管部门会同物业管理行政主管部门,根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务质量等因素,制定相应的物业服务分项目收费基准价及浮动幅度,并定期公布。通过招标确定的公共服务费收费标准,招标结束后向价格主管部门备案。价格主管部门应及时出具备案文件。未通过招标确定的公共服务收费标准,事前应报价格主管部门审核。已产生业主委员会的普通住宅物业管理公共服务费的具体收费标准由业主委员会经业主大会同意后,按照本市物业服务收费的有关规定,与物业管理企业在物业服务合同中约定,并报市价格主管部门备案。

  高档住宅、别墅、非住宅用房等其他物业的公共服务收费,由当事人在物业(前期)服务合同中协商确定。满足部分业主、物业使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办收费,由当事人协商确定。

  物业管理企业应当在物业管理区域内以书面形式公布物业服务与收费的项目和标准等内容。物业管理公共服务费按月或季度收取,最多可预收一年。

  物业管理企业应当定期向业主公布物业管理服务费的收支情况,至少每半年公布一次,并接受业主委员会的监督和质询。

  第三十三条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理服务费,不得拒绝履行依约交纳物业管理服务费的义务,损害其他业主的利益。

  第三十四条前期物业服务合同生效之日至销售房屋经综合验收具备交付条件的当月发生的物业服务费用,由建设单位承担。销售房屋经验收具备交付条件的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用,由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担;房屋销售合同未约定的,由建设单位承担。根据房屋销售合同约定,已经验收具备交付条件的房屋,因物业买受人的原因未及时办理入住手续的物业服务费用,由物业买受人承担。

  房屋交付给业主后,业主进行装饰装修期间应全额交纳物业服务费。业主、物业使用人连续六个月未居住且向受托的物业管理企业办理未入住书面告知手续的视为空关房,业主在空关房期间的物业服务费按70%交纳。

  已竣工但尚未售出或者因建设单位的原因尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额交纳。

  物业出租、出借或者以其他方式由他人使用的,物业服务费由物业使用人交纳,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

  第三十五条建设单位应承担所委托物业管理项目的前期介入费用、接管验收费用、物业管理企业的开办费用及项目分期建设造成的前期物业管理服务费不足的补贴等。各项费用和补贴的具体标准及支付方式由建设单位与物业管理企业根据项目规模、配套等因素协商确定并在前期物业服务合同中约定。

  第三十六条车辆在物业管理区域内停放和管理等事项,由业主大会决定。已成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准应报价格主管部门确认后执行;未成立业主委员会的小区,车辆停放收费标准由价格主管部门审核后执行。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业管理企业另行签订保管合同。

  住宅物业管理区域内的机动车停车场(库),由本物业区域业主共有,协议另有约定的除外。但是,法律有规定的从其规定。属于业主共有的机动车停车场(库)应当提供给本物业管理区域内的业主、物业使用人使用,不得转让给物业管理区域外的单位或者个人。物业管理区域内车辆应在指定的停车位停放,不得影响其他车辆和行人的正常通行。对不按规定停放影响住宅物业管理区域道路通行或者公共安全的,物业管理企业有权按有关协议进行处理,由此产生的费用由车主承担。

  第三十七条物业管理区域内凡是向最终用户收取有关费用的,有关收费单位可以委托给物业管理企业代为收取。委托代为收取费用的,双方应当签订有偿服务合同。物业管理企业可以依协议将物业公共服务费与委托代收的相关费用合并征收。

  

  第五章物业的使用和维护

  

  第三十八条新建物业项目规划设计方案应当依照有关法律、法规和本细则的规定安排物业管理服务用房等相关配套设施。规划部门应在规划核准的图纸上标注物业管理服务用房的具体位置并在经济指标中注明面积;设计单位应在图纸上注明设计的实际面积。对于建设规模较大、有多个相对独立组团构成的物业项目,其物业管理服务用房的建设应以方便业主使用为原则合理规划配置。

  新建物业项目内的路灯、水、电、燃气等配套设施的管护、生活垃圾的清运等,建设单位必须与相关部门办理一次性移交手续。

  物业项目交付进行综合验收时,所在地的物业管理行政主管部门应当按照规划对物业管理服务用房和相关配套设施的建设、移交进行验收。

  第三十九条物业管理服务用房建设的具体标准和用途为:按物业管理区域房屋总建筑面积4‰的比例建设,根据建设比例物业管理服务用房面积小于100平方米的按100平方米建设,其中:2.5‰作为物业服务和业主委员会办公用房;1.5‰作为物业服务经营用房,物业服务经营用房应在规划的商业配套房中提供。

  建设单位在移交物业管理服务用房时,应达到国家有关物业管理服务用房建设的基本标准。不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。

  本细则实施之前建成的住宅区未提供物业服务经营用房的,可参照上述面积标准,列入政府整治项目中逐步建设完善。

  第四十条物业服务办公用房和物业服务经营用房属该物业管理区域全体业主共有,应当办理共有产权登记。

  物业管理区域内的产权属于全体业主共有的经营用房、共用部位、共用配套设施设备和场地,经业主大会决议,由业主委员会与物业管理企业签订委托经营管理合同,其收入主要用于补充该物业区域的物业管理服务费不足。业主大会与物业管理企业签订的委托经营管理合同应在物业区域内予以公示,业主委员会每年可对委托经营管理的财产情况进行审计,审计结果应当在物业管理区域物业时,必须严格按照该物业的规划设计标准和国家有关规范,对物业的共用部位、共用设施设备进行承接查验。因未按规定进行承接查验造成物业管理服务矛盾纠纷的,物业管理企业承担相应责任。

  物业(前期)服务合同终止时,原物业管理企业应当在接到解聘通知书之日起7日内将物业档案资料移交给业主委员会或者业主委员会指定的物业管理企业。

  第四十二条业主、物业使用人应当按照规划行政主管部门批准的用途或房屋权属证书载明的用途使用房屋,不得擅自将住宅房改为经营性用房。业主将住宅房屋改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意,任何部门不得批准住宅房屋改变为经营性用房。

  第四十三条业主或者物业使用人装饰装修房屋,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。并与其签订物业装饰装修管理服务协议。

  第四十四条业主或物业使用人装饰装修房屋,必须遵守国家、省和市有关装饰装修的管理规定,实施白蚁预防处理。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏或不采取有效措施而影响到房屋安全等行为时,应当及时劝阻,并督促改正。对拒不改正的,应迅速向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门接到报告后,应及时组织人员赴现场调查处理,确保业主生命财产安全。

  第四十五条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地、场地、环卫设施和排水设施。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、绿地、场地的,应当事先告知物业管理企业,按有关规定报相关部门批准后方可施工,并在约定的期限内恢复原状;造成损失的,应当给予相应赔偿。

  第四十六条业主和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时,责任人应当及时维修养护。

  物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和物业使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第四十七条房屋在国家规定的保修期满以后,房屋室内部分,由业主自行维修;房屋的共用部位和共用设施设备,由物业管理企业根据国家规定和物业合同的约定定期维修养护。

  第四十八条一个物业管理区域内有两个以上物业产权人的,应当建立物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称维修资金),维修资金归全体业主所有。含有电梯的住宅还应当建立电梯更新专项资金(以下简称电梯更新资金),电楼更新资金,归电梯受益人所有。

  维修资金和电梯更新资金的具体收缴标准和使用办法,由市房管部门会同市财政部门按国家有关规定制定。维修资金和电梯更新资金应当存入政府指定的银行,设立专门账户,按幢建账,按户核算。

  业主转让物业时,其维修资金和电梯更新资金账户中的剩余部分不予退还,随房屋所有权同时结算过户。

  第四十九条维修资金专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;电梯更新资金专项用于电梯使用期满报废后的更换。

  业主委员会应当定期公布维修资金和电梯更新资金的收支情况,接受业主监督。

  

  第六章法律责任

  

  第五十条业主、业主委员会和物业管理企业,对违反物业管理有关法规、规章和本细则的行为,可以向物业所在地的辖市、区物业管理行政主管部门投诉。

  物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度,对于涉及物业管理方面的投诉要及时给予处理并答复投诉者;对于涉及到由规划、城管、建设、工商、环保、公安等部门依法处理的投诉,应当在5个工作日内移交相关部门并告知投诉者。

  第五十一条业主、物业使用人应当按照物业(前期)服务合同的约定及时交纳物业管理的相关服务费用,不得以超出物业(前期)服务合同约定内容以外的问题为由,拒绝履行依约交纳物业管理相关服务费用的义务,损害其他业主的利益。逾期不交纳物业管理相关服务费用的,加收每日万分之五的滞纳金。同时,业主委员会应当督促其限期足额交纳,逾期达30日仍不足额缴纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉或依据仲裁协议申请仲裁。

  业主大会会议代表和业主委员会委员不及时足额交纳物业服务费经教育不能改正的,业主大会应当依法罢免其代表或委员资格。

  第五十二条建设单位未按照规定建造物业管理服务用房的,由物业管理行政主管部门责令其限期补建,逾期不补建的,应当交纳补建价款,并处以10万元以上50万元以下罚款。

  第五十三条未按照规定交纳维修资金的,由物业管理行政主管部门责令其限期补交;逾期仍不足额交纳的,可按每日万分之五加收滞纳金。

  违反规定挪用维修资金的,由物业管理行政主管部门追回挪用的维修资金,并给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额二倍以下的罚款;物业管理企业挪用维修资金情节严重的,市房管局可以并处吊销其资质证书;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十四条违反本细则规定,依法应当由建设、规划、城管、公安、民政、财政、物价、工商、税务、园林等行政管理部门实施行政处罚的,依照有关法律、法规、规章的规定执行。

  第五十五条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

  

  第七章附则

  

  第五十六条本细则中有关用语的含义:

  (一)本细则所称物业,是指房屋及其附属的设备、设施和相关场地。

  (二)本细则所称物业管理服务,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对物业的共用部位、共用配套设施设备进行维修、养护、管理,以及维护物业相关区域内的环境卫生和秩序的有偿服务活动。

  (三)本细则所称物业管理区域,是指相对独立的,统一实施物业管理的区域。

  (四)本细则所称物业共用部位,是指物业主体承重结构部位(包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

  (五)本细则所称物业共用设施设备,是指物业区域内,由全体业主共同拥有并使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、共用照明、消防设施、技防设施、环卫设施、绿地、道路、沟渠、池井、非经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

  (六)本细则所称承重结构,是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点,包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

  第五十七条本细则由市房管部门负责应用解释。

  第五十八条本细则自2007年7月1日起施行。市人民政府印发的《镇江市城市住宅区物业管理实施细则》(镇政发〔2000〕29号)同时废止。



国家教育委员会、国家计划委员会、国家经济委员会关于经济部门和教育部门加强合作促进就业前职工技术教育发展的意见

国家教育委员会 等


国家教育委员会、国家计划委员会、国家经济委员会关于经济部门和教育部门加强合作促进就业前职工技术教育发展的意见
国家教育委员会、国家计划委员会、国家经济委员会



职业技术教育对于提高企业职工队伍素质有重要作用。国内外的产践经验表明,经济部门和教育部门加强合作,是促进职业技术教育发展的重要途径。为了更好地推动这项工作的发展,现提出以下原则要求:
一、教育部门应根据当地经济发展的需要,努力兴办各种形式的职业技术教育,积极为企业发展生产培养人才。经济部门和企业应认真办好现有中专、技工学校,并在保证质量的前提下充分挖潜,扩大招生能力;积极调整所属普通中学,有计划地发展职业高中或增设职业班。同时,应
根据需要与可能试办培训中心,重点培养高级技术工人;有的也可新办一些中专、技工学校。
二、今后新建(含引进)大、中型项目,应包括职工队伍的培训计划,使工程建设和人才培训同步进行,保证项目竣工后顺利投产,提高经济效益。对于企业自办或合办的各类职业技术学校或培训中心,教育部门有责任在教学业务和调配师资方面给予支持。项目主管部门也应就职业技
术教育的项目计划与当地教育部门联系。
三、为了使各级职业技术学校毕业生能够熟悉生产过程,具有较强的实践动手能力,对口的企业应积极接纳师生下厂进行生产实习和实践。可先在有条件的企业试点,取得经验后,逐步推广。具体办法由各地经济部门与教育部门共同制定。
四、各企业应按照先培训后就业的原则,招工时优先录取专业技术对口的各类职业技术学校毕业生;教育部门应积极向企业推荐毕业生,向企业实事求是地介绍毕业生情况,企业按照择优录用的原则,进行招工录用。
五、请各地经委与教委共同帮助本地区企业与各类职业技术学校对口建立必要的协作联系,积极探索发展职业技术教育的新路子。可以进行厂校合作培训制度的试点,即:企业要依靠自己的技术力量和生产装备,负责对学生进行严格的技能训练;同时,学校要依靠自己的教学力量,负
责对学生进行必要的文化及基础理论教学,厂校共同负责考核。



1986年6月23日