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论饭店的安全保障义务/郭国会

时间:2024-07-22 10:12:01 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8161
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论饭店的安全保障义务

郭国会


我国作为一个旅游大国,饭店住宿服务及与之相联系的其他服务消费在我国国民经济中占有相当的比重。然而,与此相关的法律规定,尤其是有关饭店对住店客人人身安全的保护规定还比较缺乏。我国有关住店客人安全保障义务的立法较为分散,散见于一些法律、行政法规和司法解释中。
立法的原则性规定如《中华人民共和国合同法》第60条规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第122条规定:“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”此外,合同法还规定,合同中免除造成对方人身伤害或者因故意或重大过失造成对方财产损失的条款无效。《消费者权益保护法》第7条规定:“消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务符合保障人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务符合保障人身、财产安全的要求。”第18条规定:“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。”
对安全保障义务最直接的规定体现在《最高人民法院关于审理侵权人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条的规定中,即“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织,未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害,赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的,人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的,由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后,可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的,应当将第三人作为共同被告,但第三人不能确定的除外。”
一、饭店安全保障义务的性质
1.法定义务为原则约定义务为例外
饭店安全保障义务的目的在于避免住店客人的人身、财产遭受损害,故安全保障义务也可以理解为避免他人遭受损害的义务。“一般说来,避免损害的义务通常以加害人和受害人或危险源之间的近因关系为前提。两者都会引起责任,责任进而导致介入的义务。类似的安全(保障)义务也产生于那些自愿对他人负责的个人或组织,包括无合同基础而承担责任的情况。”尽管理论上可以将饭店对住店客人的安全保障义务解释为合同法中的附随义务,但合同附随义务具有地位的附随性,内容的不确定性等局限性,对保护处于弱势地位的住店客人显然不利。在考虑对住店客人的保护时,应以社会为本位,以实质正义为理念,维护社会利益,故而应当强化饭店的义务,使其上升到一般义务的地位,使这种安全保障义务成为一项法定的强制性义务。况且从我国立法实践来看,法律、法规及司法解释或直接,或间接地规定了各种情况下饭店应承担的安全保障义务,这种义务是法律综合考虑了在调整饭店经营活动的程序中设立这种义务的社会经济价值及道德需要后,依据诚信及公平原则所确立的。因此,将饭店对住店客人安全保障义务原则上确定为法定义务比较妥当,这样也符合我国现行法律法规及司法解释所建立起来的模式。
饭店安全保障义务的性质以法定义务为原则,并不排除在特别情况下也具有约定义务的性质。这些特别情况包括:(1)当事人之间约定的安全保障义务高于法律规定的要求;(2)经营者单方承诺的安全保障义务高于法律规定的要求,相对人默示方式接受这种承诺。在上述两种情况下,当事人之间的相关纠纷可以按照其约定或者单方承诺处理,安全保障义务因而具有了约定义务的性质。
2.积极作为义务为原则消极不作为义务为例外
安全保障义务作为一种法定的义务,饭店必须履行。这一义务要求饭店为积极的作为,保障消费者的人身或财产安全。只有在特别条件下,安全保障义务才可能表现为消极不作为义务。饭店的消极不作为往往构成对其安全保障义务的违反。例如,饭店不采用符合安全规范要求的设施或设备、不采取适当的安全措施、不设置必要的警示或不进行必要的劝告、说明,不配备适当的保安或医护人员等,均属于违反安全保障义务的行为。在住店客人发生人身或财产危险时见死不救或者不采取适当的措施,更是违反安全保障义务。
(二)饭店安全保障义务的内容
以住店客人对饭店的合理、具体的依赖及饭店对其所应承担的义务是否具有合理的预见性为标准,可将饭店安全保障义务的内容划分为以下三个方面:(1)对潜在危险的预防义务。饭店应采取必要的措施防止对住店客人的人身损害的发生。饭店应保证其提供服务场所的建筑设施的安全性,配备特定的防止危险的设备。同时,对于提供服务的人员有特定技能要求的,要达到相应的技能水平。(2)对危险源的消灭义务。当潜在的危险成为现实时,饭店一方要采取一切有效的措施消除危险。当危险表现为第三人对住店客人的人身侵害时,在可能的条件下及时制止第三人侵害就构成了安全保障义务的一部分。(3)对住店客人的救助义务。当住店客人因为危险状况的存在已经遭受了人身侵害时,饭店应采取一切必要的措施对其加以救助。如住店客人受到第三人侵害时,饭店一方应当迅速报警并及时将客人送往医院。
(三)饭店违反安全保障义务的判断标准
合理判断饭店是否尽了安全保障义务是饭店对住店客人的人身损害是否承担责任的关键。根据安全保障义务的性质,应以以下两个标准作为判断饭店是否适当履行了安全保障义务、主观上有无过错:
1.法定标准。如果法律对于安全保障的内容和当事人行为的标准有直接规定的情况下,应当严格遵守法律的规定。
2.特殊注意义务标准。如果法律没有严格确定的标准,应以高于侵权行为法上一般注意义务的标准作为是否履行了安全保障义务的判断标准。这是因为饭店与住店客人之间存在着特殊的服务法律关系,且双方当事人对这种特殊的服务关系是明知的。在欠缺法定作为义务的情况下,行为人是否对他人负有积极作为的义务,应根据立法者在制定法律时是否有让行为人积极作为的意图来加以判断。根据合同法及相关司法解释的规定,饭店应对住店客人负有超出一般注意的特殊注意义务。如果饭店在应该积极作为时却没有行为,即表明饭店有过错,在符合侵权责任的其他构成要件时应承担侵权责任。
二、饭店违反安全保障义务应承担的责任
现代饭店及其雇员直接侵害客人人身安全的情形已比较少见。虽然有时饭店员工的行为或活动会造成对住店客人人身的侵害,但这些行为大部分属于疏忽大意的过失行为。当然,饭店的经营者及其员工侵害住店客人人身安全的情况也不可能在饭店的日常经营活动中完全避免。在这种情况下,饭店应承担的责任既可是侵权责任,也可是违约责任。有的学者称之为“侵权性违约责任”,即由于服务合同一方当事人的直接侵权行为引起的违约责任。此时,饭店的经营者、管理者或雇主应对其履行职务的员工实施的侵权行为承担损害赔偿责任。
在现代饭店的日常经营活动中,最常见的是饭店之外的第三人的行为侵害住店客人的人身安全。此处的“第三人”既指与饭店无任何联系的进入饭店实施违法行为的“外人”,也包括在饭店住宿的其他客人。在此种情况下,虽然对住店客人的人身侵害不是由于饭店的直接行为所造成,但这往往也是因为饭店方面规章制度不严、监督检查上存在漏洞、防范措施不到位或管理上的疏忽与懈怠或缺乏严谨注意,给第三人实施犯罪或侵权行为提供了条件或可趁之机。
关于饭店违反安全保障义务致使第三人侵害住店客人人身安全时应承担的责任,王利明教授在其主编的《中国民法典草案建议稿及说明》第8编侵权行为第1859条设计为,应由实施侵权行为的第三人与安全保障义务人承担连带赔偿责任。此外,有的学者认为应当承担违约责任;还有的从惩罚的角度主张饭店应承担完全责任。我们认为,认定饭店仅承担违约责任对住店客人的保护过弱,不符合前述所探讨的安全保障义务的法定性质;认定经营者和第三人基于共同侵权而承担连带责任也与法理不合。在多数第三人介入的案件中,饭店只是消极的不作为,而损害后果之发生事实上完全是由于第三人的积极侵权行为所造成的,饭店一般是过失违反安全保障义务,而直接侵权的第三人则是故意或者过失违反不得侵犯他人合法权利的义务,他们故意或者过失的内容并不相同,而且一个积极加害行为与一个消极不作为行为也不构成具有关联性的共同行为。因此,此类案件不能适用共同侵权的理论,饭店和直接加害的第三人不应当承担连带责任;让饭店承担完全赔偿责任的观点更不可取,因为这完全颠倒了责任原因的主从,对饭店也过于苛刻,违背了公平正义原则。
饭店不是侵权行为的积极发动者,对第三人针对住店客人的侵权行为,饭店无法也不可能全部避免而只能积极预防、制止、救助,在有些时候,可以说饭店也是直接或间接的受害者。在这种情况下,如果要求饭店承担严格责任或无过错责任的话,就会造成饭店和住店客人之间利益的严重失衡。为了平衡社会利益和实现社会公正,当饭店违反安全保障义务,住店客人受到第三人人身侵害时,饭店应仅在自己有过错的情况下承担责任,没有过错则不承担责任。然而,当饭店违反安全保障义务,住店客人受到第三人人身侵害时,原因多是与饭店的不作为有关,而事情的经过也只有饭店一方能够比较全面地掌握,受害的住店客人则没有这样的信息上的优势。同时,受害人也只能证明损害事实的发生而不能证明其发生原因。所以,当住店客人受到第三人人身侵害时,对饭店的归责原则应为过错推定原则,实行举证责任倒置,由饭店承担举证证明自己没有过错的责任,如其不能提供充分证据证明自己已经按照上文所述的两个判断标准全部履行了自己的安全保障义务,则应推定其有过错。在这个大的前提下,根据以上对饭店安全保障义务性质的分析,饭店的责任应分为以下两种不同情况。
1.补充责任。如前文所述,现行的几种责任形式并不适宜解决第三人侵害住店客人人身安全时饭店的责任承担问题。为了在饭店责任与第三人责任之间找到一个平衡点,应认定饭店与第三人之间是补充责任关系。即受到人身侵害的住店客人应当直接向直接责任人(第三人)请求赔偿,第三人承担了全部赔偿责任后,补充责任人即饭店一方的赔偿责任也终局消灭,受害人不得再向其请求赔偿,第三人也不得向其追偿;只有在直接责任人无法确认或直接责任人不能全部赔偿,或者不能赔偿的时候,受害人才可以请求补充责任即要求饭店承担侵权损害赔偿责任。
2.不真正连带责任。如果住店客人与饭店约定了比法律规定更高的安全保障义务或经营者单方承诺的安全保障义务高于法律规定的要求时,若饭店违约,第三人侵害了住店客人的人身安全时,则饭店基于自己的违约,第三人基于自己的侵权,双方与住店客人构成不真正连带债务关系,双方对住店客人承担不真正连带责任。“不真正连带债务,为数债务人基于不同之发生原因,对于债权人以同一之给付为标的之数个债务,依一债务人之完全履行,他债务因目的之达到而消灭之法律关系。”“契约上之损害赔偿债务与侵权行为之损害赔偿债务之竞和” [16]为不真正连带债务之一种典型形态。由此看出,不真正连带债务的一个本质特点就是被侵害人(住店客人)有选择权,他对于饭店和第三人的两个赔偿请求权的内容是一致的。选择哪个请求权行使,由被侵权人自己决定。一个请求权的实现就意味着另一个请求权的消灭。就不真正连带债务中债务人之间的关系而言,原则上各债务人之间无共同负担部分。除非不真正连带债务人中有人应对债务的产生负法定的终局责任,否则一个债务人履行债务时债务归于消灭后,对其他债务人并无追索权。因此,饭店和第三人原则上不存在责任的分担。除非法律法规中有特别规定,任何一方向住店客人赔偿后不得向另一方追偿。

上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等六部门关于本市贯彻国务院办公厅通知精神加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展实施意见的通知

上海市人民政府办公厅


上海市人民政府办公厅转发市发展改革委等六部门关于本市贯彻国务院办公厅通知精神加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展实施意见的通知

沪府办发〔2010〕21号


各区、县人民政府,市政府各委、办、局:

  市发展改革委、市经济信息化委、市财政局、市金融办、市国税局、市地税局《关于本市贯彻国务院办公厅通知精神加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的实施意见》已经市政府同意,现转发给你们,请按照执行。

上海市人民政府办公厅

二○一○年五月二十六日

关于本市贯彻国务院办公厅通知精神加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的实施意见

  为贯彻落实《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展意见的通知》(国办发〔2010〕25号),加快推行合同能源管理,促进节能服务产业发展,现提出以下实施意见:

  一、加快培育节能服务产业市场

  (一)加大能源审计力度。本市相关行政管理部门要组织开展对重点用能单位、公共机构和大型公共建筑进行能源审计。对无正当理由未完成节能目标或能源利用效率明显低于本市同行业(同类建筑)平均水平的,相关行政管理部门应依法实施强制能源审计,责令其限期整改,并向社会公布。

  (二)率先推进公共机构的节能改造。本市国家机关,全部或部分使用财政性资金的教育、卫生、文化、体育、科研等事业单位和团体组织,在实施节能改造时,原则上应采用合同能源管理方式进行。本市各级机关要率先通过合同能源管理方式,提高能源利用效率。

  (三)搞好大型公共建筑的节能改造。本市大型公共建筑的所有者、物业管理者或长期租用者应按照国家和本市的有关规定,加大既有建筑节能改造力度。在实施节能改造时,要优先采用合同能源管理方式进行。

  (四)强化重点用能单位的节能改造。本市重点用能单位应重视提高能源利用效率,按照国家及本市的有关规定抓好节能降耗。在实施节能改造时,要积极采用合同能源管理方式进行。对节能工作取得成绩的集体、个人应给予奖励。

  (五)推动节能服务机构做大做强。本市鼓励具有一定规模和实力的节能服务机构做大做强。鼓励大型能源企业、能源设备制造企业、大型重点用能单位组建专业化的节能服务机构,为用能单位提供节能服务。

  二、加强节能服务管理体系建设

  (六)加强对节能服务机构的指导和管理。本市对从事合同能源管理的节能服务机构实行备案管理。申请本市政府性资金扶持的合同能源管理项目,须由经备案的符合一定条件的节能服务机构承担。节能服务机构备案管理办法另行制定。

  政府相关行政管理部门应加强监督指导,对节能服务机构逐步实行分类评级、动态管理、社会公示。节能服务行业协会要加强行业自律,制订相关行业服务标准,积极为节能服务机构提供业务指导,促进行业健康发展。

  (七)建立第三方节能量审核制度。对节能量审核机构实行备案管理。申请本市政府性资金扶持的合同能源管理和节能技改项目,其节能量须通过经备案的符合一定条件的节能量审核机构审核。节能量审核机构备案管理办法另行制定。

  政府相关行政管理部门应加强对节能量审核机构的监督管理,实行动态管理、社会公示。

  (八)建立节能项目信息发布制度。本市公共机构开展的合同能源管理项目以及政府出资开展的能源审计、节能诊断和节能改造项目,应通过有关平台及时向社会公开发布节能项目信息,通过招标等竞争性方式,选择节能服务机构。节能项目结束后,相关扶持资金使用情况等信息应按照规定向社会公开。

  政府相关行政管理部门应加强节能信息等服务平台建设,营造更加公开、公平、公正的节能服务市场环境。

  三、改善节能服务机构融资环境

  (九)建立商业银行信贷支持机制。引导和推动商业银行为节能服务机构提供融资服务。银行对符合资质要求、信誉良好的节能服务机构简化信贷申请和审核手续,创新信贷产品和工具,拓展可抵押品范围,给予信贷扶持。

  探索建立保险公司合同能源管理项目履约保证保险项下融资担保机制,引入创业基金、融资租赁等其他融资渠道。

  (十)建立政策性融资担保机制。本市节能服务机构申请贷款信用担保,其担保条件、担保程序、担保额度、年保费率等,按照市政府办公厅转发市财政局《关于小企业贷款信用担保管理的若干规定》(沪府办发〔1999〕45号)执行。

  市、区县两级政策性担保机构要结合节能服务产业的特点,创新运用项目未来收益权质押、互保联保、个人资产抵押等反担保措施,积极为节能服务机构提供信用担保,贷款信用担保期限可延长至三年。

  鼓励各区县政府出台配套扶持政策,加大担保支持力度。鼓励本市商业性融资担保机构积极参与节能服务机构的融资担保工作。

  (十一)建立管理机构与金融机构合作机制。本市合同能源管理相关机构根据银行和担保机构的需要,为其出具合同能源管理项目技术风险评价报告。

  四、加大财税政策扶持力度

  (十二)增加对能源审计、节能诊断等前期资金投入。由市政府相关行政管理部门组织的对重点用能单位、公共机构、大型公共建筑等开展的能源审计和节能诊断,其经费由市节能减排专项资金安排。

  对本市有关机构按照规定要求承担节能信息发布、节能服务机构和节能量审核机构备案管理、节能评估机构库建设、受相关行政管理部门委托开展节能量审核以及合同能源管理相关事务,政府通过购买服务方式给予相应支持,有关费用由市节能减排专项资金予以安排。

  (十三)加大对合同能源管理项目的资金支持力度。对在本市地域内开展的、合同金额高于15万元且实施后年节能量超过50吨标准煤的合同能源管理项目,按照年节能量给予一定的财政资金奖励或者按照年节能率给予项目投资额一定比例的财政资金奖励。年节能率是指改造后年节能量占本单位或该幢建筑改造前年耗能比重。

  按年节能量计算的,给予每吨标准煤500元的奖励;按照年节能率计算的,给予不超过项目投资额30%的奖励。其中,年节能率在15%-25%的项目,给予不超过项目投资额20%的奖励;年节能率在25%以上的项目,给予不超过项目投资额30%的奖励。

  对符合享受财政资金奖励条件的合同能源管理项目,再对其前期诊断费用给予一次性补助。其中,合同金额高于200万元且年节能量超过500吨标准煤的合同能源管理项目,给予一次性补助6万元;其他的合同能源管理项目,给予一次性补助3万元。

  对于由用能单位和节能服务机构共同投资的合同能源管理项目(其中,节能服务机构的投资比例不得低于50%),财政奖励或补助资金可由合同双方按照投资比例予以分享。单个合同能源管理项目的奖励金额最高不超过500万元。

  (十四)落实国家税收扶持政策。对节能服务公司实施合同能源管理项目取得的营业税应税收入,暂免征收营业税;对其无偿转让给用能单位的因实施合同能源管理项目形成的资产,免征增值税。

  节能服务公司实施合同能源管理项目,符合税法有关规定的,自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起,第一年至第三年免征企业所得税,第四年至第六年减半征收企业所得税。

  用能企业按照能源管理合同实际支付给节能服务公司的合理支出,均可以在计算当期应纳税所得额时扣除,不再区分服务费用和资产价款进行税务处理。

  能源管理合同期满后,节能服务公司转让给用能企业的因实施合同能源管理项目形成的资产,按照折旧或摊销期满的资产进行税务处理。节能服务公司与用能企业办理上述资产的权属转移时,也不再另行计入节能服务公司的收入。

  (十五)完善相关财务会计制度。政府机构采用合同能源管理方式实施节能改造,按照合同支付给节能服务公司的支出视同能源费用进行列支。事业单位采用合同能源管理方式实施节能改造,按照合同支付给节能服务公司的支出计入相关支出。企业采用合同能源管理方式实施节能改造,如购建资产和接受服务能够合理区分且单独计量的,应分别予以核算,按照国家统一的会计准则制度处理;如不能合理区分或虽能区分但不能单独计量的,企业实际支付给节能服务公司的支出作为费用列支,能源管理合同期满,用能单位取得相关资产作为接受捐赠处理,节能服务公司作为赠与处理。

  五、优化发展环境

  (十六)推进节能技术进步。加大科研投入力度,支持企业、科研单位和高等院校掌握先进的节能技术,开发具有自主知识产权的通用性、关键性节能技术和设备,促进节能技术的成果转化和应用推广。依托大专院校及科研机构、技术服务机构等力量,做好节能的技术支撑工作。

  (十七)加快节能服务产业专业人才的培养。吸引节能服务领域高级人才集聚上海。积极创造条件,引入国内外优秀的行业领军人才和技术团队,重点实施高层次海外人才“千人计划”。开展能源管理师试点工作。

  (十八)加强节能服务产业和合同能源管理的宣传。通过节能宣传周、专业论坛、政府网站、新闻发布会等平台和新闻媒体,大力开展政策宣传,普及合同能源管理和节能服务产业相关知识。

  (十九)加强组织领导。市政府各相关部门要根据各自职责分工,加强对合同能源管理和节能服务产业的组织领导,加快制定出台相关配套政策措施。

  市经济信息化委负责本市合同能源管理的推进工作;会同市发展改革委、市建设交通委、市财政局等部门修订本市合同能源管理等专项扶持办法;会同市发展改革委、市建设交通委等部门研究制定节能服务机构备案管理办法;负责指导授权的合同能源管理机构制定合同能源管理诊断指南、操作指南、节能量审核技术通则、合同标准文本等。

  市发展改革委会同市财政局负责政策的综合协调,统筹合理安排合同能源管理、节能能力建设等节能减排专项资金使用,加强监督管理;会同市经济信息化委、市建设交通委、市财政局、市质量技监局等部门研究制定节能量审核机构备案管理办法。

  市建设交通委会同市政府机管局、市商务委、市旅游局等部门推进公共机构建筑及其他大型公共建筑的能源审计和节能诊断工作,推广远程分项计量监测系统。

  市财政局、市国税局、市地税局负责落实国家关于节能服务产业财政、税收优惠政策。市财政局负责指导有关政策性担保机构做好中小节能服务机构信用担保。

  市金融办负责协调商业银行做好节能服务机构的贷款,推进节能服务机构融资工作。

  市政府机管局负责推进本市市级机关开展合同能源管理,会同市教委、市科委、市文广影视局、市卫生局、市体育局等部门共同推动本市公共机构开展合同能源管理。

  各区县政府负责推动本区县合同能源管理和节能服务产业发展,加强节能管理人员队伍建设,制定本区县配套支持政策。

  上海市发展和改革委员会

  上海市经济和信息化委员会

  上海市财政局

  上海市金融服务办公室

  上海市国家税务局

  上海市地方税务局

  二○一○年五月十九

于印发宁波市市区低收入家庭住房解决暂行办法的通知

浙江省宁波市人民政府


关于印发宁波市市区低收入家庭住房解决暂行办法的通知



各区人民政府,市政府各部门、各直属单位:
  《宁波市市区低收入家庭住房解决暂行办法》已经市政府第44次常务会议讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○三年四月九日




宁波市市区低收入家庭住房解决暂行办法



  为解决宁波市市区低收入家庭住房困难问题,改善其住房条件,特制定本办法:
一、原则
  以解决低收入家庭的住房困难为宗旨,实行政策扶持、限价销售、个人负担、产权私有的原则,实行申购、审批、公开、公平、公正原则,申购实行轮候制,已购此类住房实行上市交易限制原则。
  二、范围及对象
  解决对象为海曙、江东、江北区(庄桥、洪塘、慈城镇除外,下同)市区范围内的低收入住房困难家庭,应当同时符合下列条件:
  (一)持有民政部门签发的《宁波市城区社会扶助证》或《最低生活保障金领取证》,以及市总工会核发的《特困职工证》;
  (二)无房或拥有私有住房、承租公有住房以及在1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》发布前已实际承租私有住房使用面积低于人均12平方米(私有住房、房改房已上市出售的,原出售住房面积合并计算);
  (三)家庭人数为2人或2人以上,家庭成员之间具有法定赡养、扶养或抚养关系。
  三、住房面积标准
  符合申请条件的家庭,根据房源情况按下列建筑面积标准进行控制:
  (一)家庭成员为2人的,可购买套面积45平方米住宅;
  (二)家庭成员为3人的,可购买套面积55平方米住宅;
  (三)家庭成员为4人及4人以上的,购买住宅套面积人均在18平方米以内。
  四、现住房置换
  凡现居住自有私房、已购公房、承租公房和1983年12月17日前已实际承租私房的,可实行现住房置换。超过置换面积部分按规定价格购买。
  (一)现住房建筑面积小于或等于38平方米的,可置换38平方米(楼层、朝向等差价另计,下同);
  (二)现住房面积大于38平方米的,按同面积置换;
  (三)现住房是承租公房的,应先按房改政策购买,然后方能置换;1983年12月17日前承租私房的,应比照房改政策缴纳购房款后,方能置换。上述现住房小于或等于38平方米的,应按38平方米面积支付房改购房款。
  (四)除1983年12月17日前承租私房归还产权人,解除双方租赁关系外,其余均由房管部门收回;
  (五)现住房是已购公房的,也可选择已购公房面积部分按直接安置住房拆迁评估价购买,其余在控制面积标准内部分按规定价格购买,现住房自行处理;
  (六)现住房是自有私房的,既可按上述第(一)、(二)项进行产权置换,也可按面积控制标准直接购买,私房自行处理。
  五、申请及审批
  (一)申请家庭应当推选具有完全民事行为能力的申请人。由申请人持现住房情况资料、户籍证明、本人身份证、《宁波市城区社会扶助证》或《最低生活保障金领取证》、《特困职工证》及其它相关资料,向户籍所在地区房管处提出申请。
  (二)区房管处受理申请后,会同申请人所在街道、社区居委会对申请人的申请条件进行审核,并在申请人居住地社区内进行张榜公告,公告期为10日。10日内无人提出异议的,由区房管处报市建设委员会(市房产管理局,下同)批准后,予以登记。
  (三)已登记家庭实行轮候制,根据不同套型房源申购登记情况分别按随机摇号方式确定购买对象,再通过摇号方式确定申请人具体可认购的住房。当已登记轮候的申购户现住房被列入拆迁时,可优先购买。
  购房者因房源不适合而放弃购买的,需隔次在房源确定时再重新申请登记。放弃两次后作不愿购买处理,其购买申请不再受理。
  (四)严禁骗购。一经发现,撤销其购房资格,收回住房,并向社会通报。
  (五)各级审核、审批人员,应严肃纪律,严格按规定程序办理,严禁弄虚作假、徇私舞弊,一经查实,将依法给予处分,情节严重的,将追究刑事责任。
  六、购买方式
  采取现房出售方式,由个人直接购买,每个家庭限购一套。对符合本办法规定条件但经核实购买确有困难的,可考虑采取其它相应的优惠措施或办法来予以解决,具体结合实际情况另行确定。
  对职工个人购买的,可按有关规定使用本人和家庭成员的住房公积金,并可申请抵押贷款。
  廉租住房对象购买该类住房3个月后,原租金补贴停止发放,原配租住房腾退。
  七、住房价格
销售价格实行政府定价,由市物价部门会同市建设委员会负责确定,并向社会公布。
  八、产权处置
  (一)购买后应按规定办理房产交易过户手续和申领产权证,房屋所有权归购房人所有。实行置换的,现住房应在购房后三个月内移交房管部门或私房产权人。
  (二)购买该类住房免缴契税。
  (三)购买2年后可上市转让。
  九、附则
  (一)凡现住房在列入拆迁范围(以拆迁许可证的核发为准)前未提出申请的,只能按拆迁有关规定办理,不再适用本办法。
  (二)购买该类住房后,自行处理的已购公房和自有私房,涉及拆迁时(以拆迁许可证核发之日为准),尚未上市出售的,拆迁中不再享受拆迁规定的最低生活保障优惠政策,只能实施货币补偿。
  (三)市区其它各区及江北区所辖庄桥、洪塘、慈城镇低收入家庭住房困难问题由当地政府参照本办法另行制订相应措施加以解决。
  (四)本办法自发布后30日起施行。