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城市居民购买农村房屋案件法律精要/zsg

时间:2024-07-22 21:03:09 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8443
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【案情简介】
1994年6月16日北坞村的宝才和王复订立了房屋买卖合同,约定宝才将其自有北坞村549号三间土坯房卖与王复所有,当时价格77000元,王复购房后投资翻建成180平米的住宅。2008年市政府确定北坞村拆迁改建,宝才及家人基于拆迁补偿利益,以买卖行为无效为由诉至法院,判决还未下达时,村委会同王复订立了安置补偿协议,约定安置王复三口人两套楼房,协议订立后,王复家腾退了房屋。
事后法院判决合同无效,在王复没有反诉、宝才没有起诉的情况下,法院超范围判令宝才赔偿王复家七十二万元(两套楼房的实际价值六百多万元),这些钱王复根本买不到住房,王复提出上诉,二审维持。2010年3月宝才家人又起诉确认补偿安置协议无效,法院同样支持了何春才的主张,政府的腾退方案和这两份判决造成王复家失去住房。
【疑难问题】
2009年市政府主导北坞村腾退工程,由此引发轮回诉讼。宝才眼见拆迁利益,起诉确认合同无效,两级法院违背法理规定,超越当事人的诉辩范围,错误判决,宝才通过确认合同无效,可得到近六百万元的房产,法院在王复未主张赔偿的情况下,擅判过低赔偿,造成司法不公。
基于一方主张拆迁利益、另一方要求居住保障,二者之间发生冲突,法律该保护哪一方的利益?法理依据是什么?需要司法当审者认真考虑。
虽然国务院曾在1999年规定,禁止居民购买农村住宅,从法律上判断,这样的买卖协议目前应按无效处理,但无效的后果和责任如何划分的问题也需要司法实践中认真考虑。
【法理精要】
1、程序正义是司法的基本内涵:
从本案中查知,双方当事人均未提出赔偿诉讼的情况下,法院额外判决出卖人向买受人赔偿损失,从司法程序上看,违背了民事诉讼法无诉无判的规定。尽管双方的争议在交易后十八年才发生,但司法审判的依旧是十八年前的合同事实,并非争议发生时的情况,进入诉讼后考虑的只能是诚信原则及信赖利益的损失情况。
参照北京市二中法院对画家村宋庄李玉兰案件的裁判要旨“考虑到马海涛作为出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围,其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效,故其应对合同无效承担主要责任。对于李玉兰作为买受人信赖利益损失的赔偿,应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。对于李玉兰信赖利益损失的赔偿,考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素,参照马海涛出售房屋宅基地区位总价予以确定。故对李玉兰要求马海涛赔偿损失的诉讼请求,理由正当,证据充分,本院对其合理部分予以支持”。
本案中法院未经当事人主张,超越诉讼范围,无诉裁判出卖人赔偿买受人七十二万,买受人提出上诉后,二审以损失过高为由不予支持。出卖人因合同无效获得六百万元的房产,买受人另案以信赖利益起诉追加赔偿,法院不给立案,现实利益难有保障,很有可能沦为无家可归者。
2、诚实信用原则及利益衡平原则在本案中的适用:
从合同法理的角度而言,合同一方的抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则,在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。
诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面:第一,根据诚实信用原则,如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时,法律应当进行调整,使利益平衡得以恢复,由此维持一定的社会经济秩序。第二,诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益,并建立密切的协作关系。第三,诚实信用原则允许当事人行使抗辩权,但不得滥用这项权利。
因此,在司法实践中,判断诉由是否基予正当理由,主要通过审查合同行为是否基于诚实信用原则而作出判断。从另外的一个层面上讲,实质也涉及到司法审判中遇到的价值评判问题。人民法院在审理民事案件时,必须考虑法律到底要保护什么价值?这个价值与其他价值是否冲突?有什么样的冲突?那个价值更为重要?更重要的才能获得法律的支持与保护,只有这样,法院的判决才可以使法律规定的实质内容以一定价值观形式凸现,才能得出合理的、可接受的、社会正义效果的、符合公平的结果。
3、规范土地管理不可牺牲基本生存保障:
居民购买农村房屋,基于居住和生存保障,居住权得到保护属于人权范畴,系人类生存生活的物质基础,尽管允许出卖人对买卖协议提起无效之诉,但买受人的居住权与通过宣告合同无效的方式规范农村土地交易行为,两者的轻重显而易见,动辄以居民购卖农村房屋行为违法无效来支持出卖人的主张,势必造成合同诚信危机及买受人的居住丧失,其后果将使人的基本权利受损,影响社会秩序的稳定,因此,在处理此类案件时,完全可以只宣告合同无效而不支持出卖人对返还利益的主张。
买卖行为发生时,关于城镇居民购买农村房屋的政策和法律不明确,冰冻三尺非一日之寒,造成当年村宅转让,自然有政府监管乏力的问题;十八年后,出卖人起诉确认合同无效,也是基于政府拆迁,如果没有拆迁腾退,买受人依旧居住有保障。政府旧村改造带给村民利好的同时,也应当对出现的问题预以解决。
出卖人为增值利益诉求合同无效,合同无效后,将获得更多额外利益,并非自食其力的投劳投资所得,仅仅是政策原因就可满足损人利已的效果,相比之下,买受人只为居住保障,符合法律规定,应受法律支持。否则,同一合同被判无效,合同中的两方当事人获利有着天地之别,无效给出卖人带来的是百万元的两套楼房,给买受人造成的有可能是流浪街头,虽然说在法律上可以确认合同无效,但基于“任何人不得从自己的过错中得到好处”这一古老原则,司法不应当鼓励失信者。

商业部关于认真学习贯彻执行《中华人民共和国价格管理条例》的通知

商业部


商业部关于认真学习贯彻执行《中华人民共和国价格管理条例》的通知

1987年9月29日,商业部

国务院九月十一日发布的《中华人民共和国价格管理条例》(以下简称《条例》),是我国价格管理的第一部基本法规,标志着我国价格管理进入了法制的轨道。《条例》的发布实施,对保护生产者、经营者、消费者的合法权益,制止和处罚价格违纪行为,将发挥重要作用。各地商业、粮食、供销部门和批发、零售企业都要认真学习和贯彻执行。为此,特作如下通知:
一、要立即组织干部和职工认真学习《条例》。通过学习,要充分认识《条例》与商业工作的密切关系;从原则上分清价格行为中合法与违法的界限;弄清赋予企业的价格权利和应当承担的义务,增强法制观念,促进合法经营。
各级领导干部和商业行政部门,还要明确价格分级管理的职责,正确行使价格管理职能,组织、监督所属部门、企业搞好价格管理。
二、要严格按照《条例》的规定办事,发挥国营商业平抑物价的作用。当前市场价格不稳定因素很多,部分商品价格持续上涨,因此加强价格管理,保持市场价格稳定是刻不容缓的重要任务。各地要把学习《条例》与安排好市场、稳定物价结合起来,认真执行国家的物价政策,做好本系统和本单位的物价工作。制定和调整价格要严格执行价格管理权限的规定,不得超越权限制定和调整价格。凡属国家定价的商品,特别是对某些市场紧俏商品,要严格执行国家规定的价格,不得擅自提价、就地转手加价或变相涨价。属于国家指导价的商品,要按照规定的范围和浮动幅度以及最高限价执行,不得随意扩大或突破。对于某些货源较紧张的农副产品,要按照正常渠道,服从当地规定的价格进行购销,严禁在产地抬价抢购。对于放开价格的某些重要商品,行政主管部门要会同物价等部门进行协调、指导,防止价格暴涨暴落,注意做好毗邻地区价格协调工作。
三、建立健全物价规章制定,保证《条例》的贯彻执行。有些价格差错和价格违纪行为的产生,一个重要原因是物价规章制度不健全。要结合商业价格改革的实际,根据《条例》的基本精神,有针对性地建立健全价格审批制度,指导价格管理办法,价格协调制度以及企业价格管理制度等等,使企业定、调价格有章可循,杜绝个人随意定价。
四、加强物价监督检查,纠正价格违纪行为。各级行政主管部门和企业要把贯彻《条例》同开展物价大检查结合起来,针对本系统、本单位存在的价格问题 ,经常开展价格自查,主管部门可以组织互查和抽查,同时要自觉接受物价检查部门和群众检查组织的监督检查,发现问题应及时纠正。要把物价计量信得过活动深入、持久地开展下去。对于遵守物价纪律,模范执行价格法规的单位和个人,要给予表彰和奖励;对于那些内外勾结倒买倒卖、严重违反供应政策和物价政策,牟取暴利的单位或个人,要依照《条例》和有关规定进行严肃处理。
五、各地在学习贯彻《条例》中,遇到什么问题以及采取的具体作法,请及时告诉我们。


海南省中小学教师职务聘任管理暂行规定

海南省人民政府


海南省中小学教师职务聘任管理暂行规定
琼教师[2006]1号

为了深化我省中小学人事制度改革,完善中小学教师职务聘任管理工作,优化教师队伍结构,促进教师队伍整体素质提高,提高教育教学质量和办学效益,根据国家、本省有关政策法规和《海南省事业单位实行聘用制办法》及《海南省中小学教职工聘用制实施细则》,结合我省中小学教师职务聘任管理工作的实际,制定本暂行规定。
一、聘任基本原则和要求
1、教师专业技术资格是指教师按照国家、本省有关规定和条件取得的相应专业技术资格,其作为教师在一定时期内学术技术水平的标志,一般没有岗位、数量的限制,不与工资福利等待遇挂钩。教师职务是指学校根据工作需要,在规定的专业技术职务结构比例内设置的有明确职责、任职条件和任期,需要具备相应专业技术资格,并体现相应报酬的工作岗位。
2、中小学教师职务聘任管理是指中小学校与教师签订聘用合同后,对教师的专业技术职务予以聘任,明确双方的权利和义务的一种专业技术职务管理制度。
3、我省实行中小学教师职务全员聘任制,取消原来实际存在的教师专业技术职务聘任(任命)的终身制,逐步实现专业技术职务的聘任与岗位聘任的统一。
4、教师职务聘任坚持尊重知识、尊重人才的方针,坚持平等自愿、协商一致的原则,建立起总量控制、按需设岗、公开招聘、平等竞争、公正评价、择优聘任、分级流动、科学管理的教师职务聘任制度。学校在规定的专业技术职务结构比例内设置教师职务岗位,明确各级教师职务的岗位职责和主要工作任务,依据岗位职数、聘任条件和聘任程序,择优聘任应聘人员相应的教师职务。
5、教师职务聘任坚持走群众路线,保证教职工的参与权、知情权和监督权。实行民主监督的原则,在聘任工作中,须有教师的广泛参与,接受广大教师的监督,尤其要注意吸收优秀教师到学校教师职务聘任的领导机构中工作。
6、教师职务聘任坚持人员能进能出、职务能上能下、待遇能高能低的原则,强化激励与竞争机制,优化教师队伍结构,由“身份管理”向“岗位管理”转化,形成优胜劣汰的动态管理机制。
二、教师职务岗位设置
1、我省中小学教师职务岗位实行结构比例动态管理,各中小学根据《关于印发海南省事业单位专业技术职务结构比例暂行规定的通知》(琼教人劳保职[2000]8号)所确定的结构比例及机构编制部门核批的人员编制数,按工作需要合理设置高、中、初级教师职务岗位。各学校在评聘教师职务前,须将自行拟定的《海南省教师系列专业技术职务岗位设置情况备案表》和人员花名册报教育主管部门和人事部门备案,经批准后方可实施评聘工作。
2、学校应以教师系列为主体设置高、中级专业技术职务岗位。经市、县教育行政部门同意并报同级人事部门批准,可适当提高农村中小学教师高、中级职务比例和乡镇以上完全小学“小中高”职务比例。经市、县以上教育行政部门同意,学校可根据实际需要实行高职低聘或低职高聘。
3、已办理提前离岗的教师不占所在学校的职数。
4、学校从外地、外系统调入的专业技术人员应视本校的岗位情况予以聘任。对引进的特级教师、省级以上骨干教师、有突出贡献的紧缺学科骨干教师,如本校高、中级专业技术职务岗位已满,经市、县以上教育行政主管部门同意并报同级人事部门批准,可使用临时职数在引进当年起的两年内聘任。
三、聘任条件、办法和程序
1、受聘教师必须符合下列基本条件,方可申请聘任:
(1)遵守宪法、法律和职业道德,热爱教育事业,遵纪守法,具有良好的职业道德和行为规范,教书育人,为人师表,乐于奉献;
(2)具有符合《教师法》规定的合格学历,取得应聘岗位要求的相应教师资格和专业技术资格证书;
(3)具有全面履行职务岗位职责的专业知识及工作能力;
(4)身体健康,能坚持正常工作。
2、学校成立聘任工作领导小组,制定教师聘任方案,报教育行政部门备案,经学校教职工大会审议通过后,按如下办法和程序进行:
(1)公布聘任岗位及其职责、聘任条件、聘任期限和工资待遇等事项;
(2)应聘教师向聘任工作小组提交书面应聘申请;
(3)聘任工作小组对应聘教师的资格、条件进行审查,遵循公平、公正、公开、择优的原则,对通过审查的应聘人员进行考评,及时公布考评结果,并向聘任工作领导小组提出拟聘教师名单;
(4)召开聘任工作领导小组会议,讨论拟定聘任教师名单,经校长审定后在学校内公示,听取群众意见;
(5)学校将拟聘任人选按管理权限报教育行政部门备案;
(6)校长与受聘教师签订聘任合同书并签发聘任证书。
3、中小学人事制度改革完成后,我省中小学校全面实行教师专业技术资格的评定与专业技术职务的聘任分开。教师职务聘任分原职原聘、高职低聘、低职高聘等3种类别。在实施前,聘任方案应报教育行政部门备案。
4、凡属下列情况之一者可不通过竞争,直接原职原聘:
(1)经批准享受政府特殊津贴的人员、特级教师、省十佳班主任、省级以上优秀教师、省级以上中小学骨干教师;
(2)在本单位连续工作已满25年或在本单位连续工作满10年且年龄距法定退休年龄不足10年的教师,历年年度考核称职以上,能按岗位职责要求完成工作任务的;
(3)上2个学年度考核连续获得优秀的教师;
(4)积极到农村学校或薄弱学校支教,在支教期间表现优秀或成绩显著,得到任职学校和支教学校一致肯定的教师。
5、教师被聘各类职务,应与学校的法定代表人签订聘任合同书,合同书应明确受聘教师的岗位职务、专业技术资格、聘期、工作内容、待遇报酬、奖惩、违约责任、合同终止条件等。合同书一式三份,教师和学校各执一份,一份送教育行政主管部门保存备查;由学校保存的合同书应存入教师本人的业务档案。
6、教师职务聘任实行聘期制,聘期一般为三个学年,期满重新聘任,但聘任期限不得超过国家规定的退休时间。
各中小学校在实行教师职务全员聘任制过渡期间(2005年至2008年8月底),凡没有完成人事制度改革的单位,原则上一学年一聘,聘期不能超过2008年8月底。
7、教师职务聘任工作必须严格遵守保密纪律并执行回避制度。聘任工作领导小组成员在讨论教师聘任中涉及到本人或亲属时,必须回避。
8、学校党政主要负责人(校长、书记或主持工作的副职)兼任教师专业技术职务的,聘任工作由上级教育行政部门人事(职改)办事机构负责,聘任证书由教育行政主管部门负责人签发。因工作需要,党政主要负责人不被聘任教师专业技术职务的,实行职级管理,享受相应的职员工资待遇。
四、教师职务聘后待遇
1、中小学校实行教师职务聘任后,其受聘人员的工资由同级政府人事行政部门按实际聘任的岗位核定。其核定工资的范围不得突破同级编制委员会确定的单位人员编制数、管理人员职数,以及按海南省人事劳动保障厅《关于印发海南省事业单位专业技术职务结构比例暂行规定的通知》(琼人劳保职[2000]08号)文件核定的专业技术人员职数。
对首次聘用时由较高等级岗位受聘到较低等级岗位的人员,任原职务满5年、距法定退休年龄不足5年且符合订立聘用至退休合同条件的人员,可以保留原工资待遇。
2、对于有条件的中小学,允许在同级政府人事行政部门核定的工资总额内,自行制定内部收入分配办法,经职代会研究通过后实施。单位实行自主分配后,其受聘人员每月领取的工资不得低于当地最低工资标准。受聘人员原经政府人事行政部门核定的工资作为档案工资保留。
3、受聘人员以本人的实发工资作为缴纳各项社会保险费的基数,但缴费工资不得低于本人的档案工资。受聘人员达到国家法定退休年龄办理退休时,按《海南经济特区城镇从业人员养老保险条例》的有关规定计发的养老金,如低于按国家规定的事业单位办法计发的退休费时,按高一项执行。按国家规定计发退休费的基数以本人退休时的档案工资为准。
4、受聘人员工作调动,按本人档案工资办理转移手续。
五、教师职务聘后管理
1、学校按照聘任合同加强对教师职务聘任后的管理。被聘人员根据岗位职责和工作任务的要求,制定切实可行的任期目标,经学校审批后,存入本人业务档案,作为其任职期间的学年度考核和聘任期届满考核的依据。
2、学校对教师实行学年度考核和聘期届满考核。学校根据教育行政部门的要求和聘任合同,制定量化考核标准,报经教育行政部门批准后执行,作为学年度考核和聘期届满考核的依据。
学年度考核结果分为优秀、称职、基本称职、不称职;任期届满考核结果为优秀、合格、基本合格、不合格。考核结果作为实施晋升、续聘、缓聘、待聘、解聘等的主要依据。
3、受聘教师考核优秀或称职的,聘任继续有效,符合条件的可申请晋升高一级专业技术资格;受聘教师考核基本称职的,给予一个学期的告诫期,告诫期内没有明显改进的,解除受聘人现有的教师职务,按降低一级职务聘任;受聘教师考核不称职的,解除原有聘任的教师职务,学校应调整其工作岗位,按调整后的岗位降低一级职务聘任或新岗位规定的条件要求重新聘任
4、学校要按照有关规定做好教师的聘期届满考核工作,其基本程序是:填写聘任期满考核登记表,进行个人总结、述职;学校考核小组在听取师生意见的基础上,结合平时考核和学年度考核的情况对其进行评价,提出聘任期满考核等次。如果聘期1年的,则聘任期满考核与学年度考核一并进行。聘任期满考核结果是下一期聘任的主要依据。
5、受聘教师流动到非教育单位工作的,如未完成规定的服务年限,应按规定向有关部门偿还培养费和已享受的与教师身份有关的优惠待遇。受聘教师由学校出资培训、学习、出国后有一定服务期的,在服务期未满因辞聘、辞职、调离而解除聘任合同的,应向学校退回培训、学习费用。
六、管理权限、职责与监督
1、根据有关文件规定及我省实际,确定下列单位具有教师职务聘任管理和教师业务档案管理权限:
(1)省教育厅直属各中学、特殊教育学校;
(2)各市县教育局直管各中小学校、乡镇中心学校;
(3)各农垦、厂矿企业中学及直属小学;
(4)各企业单位教育处(教育科)。
乡镇以下小学教师职务聘任和业务档案管理由乡镇中心学校负责。
2、学校在教师职务聘任管理方面具有如下职责:
(1)根据国家、省、市县有关规定,制定学校内部专业技术职务聘任管理的各项规章;
(2)根据专业技术职务结构比例及岗位需要和聘任条件,按有关规定聘任教师;
(3)在政策范围内,结合学校的实际,确定所聘任教师的专业技术职务津贴;
(4)根据聘任合同加强对受聘教师的聘后管理,健全考核制度,组织考核工作。
3、市县教育行政部门是中小学教师职务聘任的管理部门,负有指导、协调、监督的职责,有权对违规行为予以纠正,并按管理权限对责任者作出处理。
4、聘任教师职务必须实是求是,严格按政策办事。人事、教育行政部门应建立健全学校人事争议调解制度、申诉制度和保证监督制度,自觉接受社会监督,确保教师职务聘任工作客观公正。
5、学校和受聘教师因职务聘任问题发生争议,双方应当协调解决;经协商不能解决的,当事人可在30日内向市县教育行政部门申请调解,调解期限为15天;调解不成的,当事人应当自争议发生后60天内向所管辖区内的人事争议仲裁委员会申请仲裁。仲裁决定对当事人双方具有约束力。
七、其他事项
1、大中专院校中的教师和其他系列专业技术人员职务聘任管理工作,由各学校根据本暂行规定,结合本校及专业技术人员实际情况,制定实施细则或参照本暂行规定执行。校外教育机构教师和其他专业技术人员的职务聘任管理可参照本暂行规定执行。
2、海南省教师职务聘任证书由省教育厅按统一格式印制,有防伪标志,各单位未经许可不得自行印制。教师职务聘任情况须在聘任证书表现出来。教师职务聘任的资历计算一律以聘书和聘任合同为准。
3、本暂行规定由海南省教育厅负责解释。