山东省人大常委会


青岛市房地产抵押条例
山东省人大常委会


（1997年9月17日青岛市第十一届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过 1997年10月15日山东省第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准 1997年12月1日起施行）

第一章 总 则
第一条 为规范本市的房地产抵押活动，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押人和抵押权人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本条例。
第二条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产处分所得的价款优先受偿。
第三条 凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本条例。
第四条 房地产抵押活动，应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。
依法进行的房地产抵押，受法律保护。
第五条 房地产抵押实行登记制度。

第二章 抵押的设定
第六条 下列房地产，可以依照本条例设定抵押：
（一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地使用权；
（二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）；
（三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。
第七条 下列房地产不得设定抵押：
（一）权属有争议的房地产；
（二）已列入规划拆迁范围且用地范围已核发建设用地规划许可证的房地产；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和市政、公用等社会公益设施；
（四）被依法查封、扣押或采取其他强制措施的房地产；
（五）其他依法不得抵押的房地产。
第八条 以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权出让合同的规定。以土地使用权设定抵押所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物随之抵押。

以地上房屋抵押时，该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。
以划拨土地使用权设定抵押的，必须办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金。国家另有规定的除外。
乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
第九条 以属于国有资产的房地产设定抵押时，必须按规定报国有资产管理部门或国有资产受托运营机构批准。
第十条 以按份共有的房地产设定抵押的，以抵押人所享有的份额为限。
以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。
第十一条 抵押人以已出租的房地产设定抵押时，须将租赁情况书面告知抵押权人，并将抵押情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。
抵押期间租赁期满，承租人需继续租赁原房屋的，须经抵押权人同意。
第十二条 已设定抵押的房地产，其价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
以已设定抵押的房地产再作抵押时，抵押人应当事先将已抵押的状况书面告知拟接受再抵押者。
同一房地产设定两个以上抵押的，后一抵押所担保的债务的履行期限不得早于前一抵押所担保的债务的履行期限。合同另有约定的，从其约定。
第十三条 抵押权人在征得抵押人同意后，可以以抵押人名义为抵押的房屋及相关设施投保，保险费由抵押人负担。抵押的房屋及相关设施已投保的，保险单由抵押权人保管。

第三章 抵押合同的订立
第十四条 设定房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。
第十五条 房地产抵押合同应当载明下列内容：
（一）被担保的债权种类、数额；
（二）债务人履行债务的期限；
（三）抵押房地产的名称、位置、状况、建筑面积、用地面积、四至等；
（四）抵押房地产的估价；
（五）抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、丢失的风险责任；
（六）抵押房地产的权证保管；
（七）抵押权消灭的条件；
（八）抵押权人处分房地产的方式；
（九）争议的解决方式；
（十）双方协商议定的其他内容。
订立房地产抵押贷款合同，必须在合同中约定有关贷款的内容。
第十六条 当事人须在房地产抵押合同签定之日起三十日内，到房产管理部门、土地管理部门（以下统称登记部门）办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自登记之日起生效。登记部门应当加强对房地产抵押活动的监督管理。
第十七条 办理房地产抵押登记时须持下列文书：
（一）抵押合同；
（二）土地使用权出让合同或转让合同；
（三）当事人的身份证明或法人资格证明；
（四）土地使用权证和房屋所有权证；共同共有的房屋，须提交其他共有人同意抵押的书面证明；
（五）以期得权益的房屋设定抵押的，须提交生效的预售房屋合同；
（六）以国有房地产设定抵押的，须提交国有资产产权证明；
（七）依有关规定应提供的其他文书。
第十八条 房地产抵押合同变更的，当事人应当在变更后十五日内向原登记部门办理变更登记。

第四章 抵押房地产的占管
第十九条 已设定抵押的房地产，由抵押人占管。抵押人在占管期间，应当保持房地产的完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定，检查抵押房地产的管理情况，要求抵押人履行占管义务。
第二十条 以土地使用权设定抵押的，在抵押合同有效期间，抵押人必须继续履行土地使用权出让合同规定的各项义务。
第二十一条 经抵押权人同意，抵押房地产可以出租。
第二十二条 抵押期间，抵押人转让抵押的房地产的，应当书面通知抵押权人并告知受让人所转让房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押房地产的价格明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押房地产所得的价款，应当提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。
第二十三条 因国家建设需要征用设定抵押权的房地产，抵押双方可以重新设定抵押物，也可以就抵押房地产的价值，依法清理债权、债务，解除抵押合同。
第二十四条 抵押人占管的房地产发生毁损、灭失的，抵押人应当采取措施防止损失的扩大，并及时将情况告知抵押权人。受到损失后的房地产，其价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足。但抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵
押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保，抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。

第五章 抵押房地产的处分
第二十五条 有下列情况之一的，抵押权人可以处分抵押的部分或全部房地产：
（一）债务履行期届满，抵押人未能履行债务，又未能与抵押权人达成迟延履行协议的；
（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或无继承人、无受遗赠人代其履行债务的；
（三）抵押人被依法宣告解散或破产的。
第二十六条 抵押权人可以下列方式处分抵押房地：
（一）委托政府指定的拍卖机构拍卖；
（二）委托房地产中介机构出售；
（三）抵押合同约定的其他方式。
处分抵押房地产时，该房地产必由符合规定资质的评估机构评估。评估结果应当按规定经有关行政管理部门确认。
第二十七条 以土地使用权设定抵押的，抵押权人实现抵押权时，其权利及于土地使用权和地上建筑物、构筑物。
处分房屋时，其房屋使用权范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，划拨土地使用权应当随房屋一同转移；划拨土地使用权连同地上房屋一同出售、拍卖的，其出售、拍卖所得款项，须扣除应补交的土地使用权出让金后，再按本条例第三十一条规定的顺序分配。
第二十八条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人和利害关系人；抵押房地产为共有或出租的，还应当书面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有优先购买权。
第二十九条 己出租的房屋处分后，获得该房屋的产权人不同意原租赁合同期满后续租的，应当在原租赁合同期满前两个月书面通知原承租人；产权人继续出租该房屋的，原承租人在同等条件下享有优先承租权。
第三十条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止：
（一）抵押人履行了全部债务；
（二）抵押人或抵押权人已就该抵押合同向人民法院提起诉讼。
第三十一条 处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配：
（一）支付处分抵押房地产的费用；
（二）扣除抵押房地产应缴纳的税款；
（三）偿还抵押权人的债权本息及违约金；
（四）剩余金额交还抵押人。
第三十二条 以抵押房地产清偿债务时，同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。处分抵押房地产所得款项不足偿还所欠债务本息和违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。
第三十三条 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要处分该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
依法以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
第三十四条 抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，抵押人应自抵押权消灭之日起三十日内，向原登记部门办理注销登记。
获得原抵押房地产的产权人，应自成交之日起三十日内到登记部门办理过户登记。

第六章 购房担保贷款
第三十五条 购房担保贷款是指借款人（抵押人）向房地产开发商购买在建或已建商品房屋时，支付一部分价款，其余价款以该商品房屋的权益作抵押并由房地产开发商提供担保，向银行申请贷款支付的方式。
除本章有规定的外，购房担保贷款中的房地产抵押事宜，适用本条例其他有关规定。
城镇居民购买用住房公积金建造的自用普通住房的担保贷款，按国家有关个人住房担保贷款管理的规定执行。
第三十六条 以购房担保贷款购房，借款人应当与房地产开发商签订商品房屋买卖或预售合同，以合同约定的房屋作为抵押，向银行申请贷款。房地产开发商应当为借款人出具担保书。担保责任至担保人交付房屋并办理产权登记后止。
购房担保贷款必须在贷款银行专户储存，专款用于商品房屋建设，并接受贷款银行的监督。
第三十七条 银行对借款人提供的有关资料进行审查后，同意发放贷款的，应当与借款人签定贷款合同，明确借贷双方的权利、义务及对抵押房屋的处理，并办理登记手续。
第三十八条 银行向借款人发放的购房贷款额度，按有关规定执行。
第三十九条 以购房担保贷款方式购买的房屋，借款人在偿付全部贷款前，不得再行抵押，不得出卖、交换、赠与和以其他方式转让。
第四十条 以购房担保贷款方式购买的房屋，借款人偿付全部贷款后，方可取得房屋的所有权益。

第七章 法律责任
第四十一条 房地产抵押当事人因房地产抵押发生争议的，可以依法申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
第四十二条 进行房地产抵押不按本条例及有关规定办理批准、登记手续和未提供规定的证明文书的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担并赔偿损失；双方都有责任的，按责任大小分担。
第四十三条 已生效的房地产抵押合同，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿对方所受到的损失。
第四十四条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第八章 附 则
第四十五条 登记部门办理房地产抵押的有关登记事宜，应当自收到抵押登记的全部文件之日起三十日内办理完毕。
第四十六条 本条例自1997年12月1日起施行。



1997年10月15日
国务院法制办公室


对黑龙江省人民政府法制办公室《关于审查城市宗教房地产纠纷复议案件适用法律问题的请示》的答复


（2003年5月12日中华人民共和国国务院法制办公室文件国法秘函〔2003〕85号公布 自公布之日起施行）



黑龙江省人民政府法制办公室：

你办《关于审查城市宗教房地产纠纷复议案件适用法律问题的请示》收悉。经研究，答复如下：

一、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十六条第二款规定：“自治州、县、自治县、市、市辖区的人民政府的各工作部门受人民政府统一领导，并且依照法律或者行政法规的规定受上级人民政府主管部门的业务指导或者领导。”根据上述规定，哈尔滨市房地产管理局作为哈尔滨市人民政府的工作部门，应当接受哈尔滨市人民政府的领导，因而无权注销哈尔滨市人民政府颁发的《房屋所有权证》。

二、《行政复议法》第九条第一款规定：“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益的，可以自知道该具体行政行为之日起60日内提出行政复议申请；但是法律规定的申请期限超过60日的除外。”根据上述规定，申请行政复议的期限，应当自公民、法人或者其他组织知道具体行政行为之日起计算，行政复议机关对于符合《行政复议法》规定的行政复议申请，应当受理。



附：黑龙江省人民政府法制办公室关于审查城市宗教房地产纠纷复议案件适用法律问题的请示

（2003年3月5日黑政法发[2003]13号）

国务院法制办公室：

我办在审查哈尔滨车辆厂不服哈尔滨市政府撤销房屋权属证书决定申请行政复议案件中，对于如何适用法律出现较大分歧，恳请贵办给予答复。

一、案件的基本事实

1959年3月，哈尔滨犹太教公会将位于哈尔滨市道里区通江街的教会所有房屋交由哈尔滨市人民委员会托管，哈尔滨市人民委员会接受托管后，由市房地产管理局为该教会颁发了《房产领息证》。1972年，哈尔滨车辆厂开始使用其中的两处房产，并在1990年进行的房屋总登记期间，以具结担保形式取得了由哈尔滨市人民政府颁发的《房屋所有权证》。1999年8月，哈尔滨市宗教房产管理办公室对这两处房产的归属提出异议，认为该房屋产权系犹太教公会房产，应由其进行管理，并提交了相关证据。市房产管理局受理申请后，于1999年9月6日作出了《关于道里区通江街58号房屋产权纠纷的处理决定》，注销了哈尔滨车辆厂1990年5月9日由市政府颁发的《房屋所有权证》。哈尔滨车辆厂不服该决定，以哈尔滨市房产管理局为被申请人向哈尔滨市人民政府申请行政复议，哈尔滨市人民政府于2000年1月26日作出行政复议决定，维持哈尔滨市房产管理局对该房产的处理决定。哈尔滨车辆厂对该复议决定不服，向哈尔滨市道里区人民法院提起行政诉讼，哈尔滨市道里区人民法院于2000年7月10日作出一审判决，维持哈尔滨市人民政府的行政复议决定。哈尔滨车辆厂对此判决不服，又上诉至哈尔滨市中级人民法院，市中级人民法院认为，哈尔滨市房地产管理局作为下级部门无权撤销本级政府作出的具体行政行为，以其超越法定职权为由，撤销了一审法院的判决。按照市中院判决要求，哈尔滨市人民政府又于2002年11月18日以市政府的名义作出《关于注销哈房里字第0158号〈房屋产权证书〉的决定》，哈尔滨车辆厂对此决定仍然不服，向黑龙江省人民政府申请行政复议。

二、存在的法律适用问题

（一）关于以前以市政府名义颁发的房屋所有权证，在《城市房地产管理法》实施后应当由谁撤销的问题

1995年1月1日《城市房地产管理法》生效前，按照建设部的要求，房屋所有权证都是以政府名义颁发的，《城市房地产管理法》实施后，该法第六十条第二款规定：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”1997年10月27日，建设部发布的规章《城市房屋权属登记管理办法》第四条第二款规定：“申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”由于法律规定的变化，以前由政府颁发的房屋所有权证发生的争议到底由谁纠正，目前有两种意见：一种意见认为，《城市房地产管理法》生效以前以市政府名义颁发的《房屋所有权证》，只能由市政府自行撤销，因为按照《地方人民政府组织法》的规定，下级政府部门应当服从上级人民政府的领导和监督，无权改变上级人民政府的决定，哈尔滨市中级人民法院判决哈尔滨市房地产管理局超越职权正是基于这种考虑。另一种意见认为，根据《城市房地产管理法》的规定，以往政府颁发《房屋所有权证》这项职能已经转移到具体房产管理部门，这是法律赋予具体部门的法定职权，在法律没有特别规定的前提下，市政府撤销以往以自己名义作出的不当的房屋权属决定都应当由具体的行政主管部门来行使权力。我们倾向于后一种意见。

（二）关于在宗教房产处理上党的政策与行政、民事法律有不一致的，能否优先适用党的政策来处理的问题

《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理。”民事诉讼上对涉及不动产主张权利的期限也有类似的规定。但是，在国务院和黑龙江省人民政府批转的文件中，却有不同的规定，1980年7月16日《国务院批转宗教事务局、国家建委等单位关于落实宗教团体房产政策等问题的报告》（国发[1980]188号）中明确强调，“落实宗教团体的房产政策，有利于我国天主、基督教独立自主方针的贯彻，有利于同外国宗教势力的渗透作斗争，也是解决宗教团体自养和宗教职业者经济生活问题的妥善办法。因此，对这项工作，要从政治上着眼，作为特殊问题来处理。”1980年10月27日，黑龙江省人民政府《转发国务院批转宗教事务局、国家建委等单位关于落实宗教团体房产政策等问题的报告》（黑政发[1980]227号）中进一步强调，“犹太教因无此中国组织，其（房屋）产权由地方宗教工作部门管理。”我们所请示的案件中，当时犹太教公会将房屋委托市委员会进行管理，1972年哈尔滨车辆厂接手使用该教会房屋，至今已超过20年，按照《行政诉讼法》的规定不应当受理案件，按照《民事诉讼法》的规定也过了诉讼时效。但如果按照国务院的文件精神，要从政治上着眼，作为特殊问题处理，政府部门应当受理这方面的行政复议申请。我们的倾向性意见是按照国务院的文件精神办。

关于以上两方面的法律适用问题，我们的意见当否，请批复。