兰州市物业服务收费管理办法
甘肃省兰州市人民政府
兰州市人民政府令【2008】第6号
《兰州市物业服务收费管理办法》已经2008年8月1日市政府第13次常务会议讨论通过,现予公布，自2008年12月1日起施行。
市 长 张津梁
二○○八年十月九日
兰州市物业服务收费管理办法
第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。
本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照相关法律、法规规定和物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
第三条 市、县人民政府价格行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费监督管理工作。
市、县人民政府房地产行政管理部门应当在法定职责范围内，做好相关监督管理工作。
第四条 政府提倡业主和物业使用人通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第五条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律、法规，严格履行物业服务合同，为业主和物业使用人提供质价相符的物业服务。
物业服务企业应当采取正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第六条 物业服务收费应当遵循收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费标准以合理成本费用为基础，结合物业服务内容和服务质量确定。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业服务区域清洁卫生费用；
（四）物业服务区域绿化养护费用；
（五）物业服务区域秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业固定资产折旧；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主、物业使用人同意的其他费用。
第八条 物业服务收费根据物业服务的性质、内容、质量等因素，实行政府指导价或市场调节价。
第九条 普通住宅小区物业服务收费实行政府指导价。
实行政府指导价的普通住宅小区物业服务实行等级收费，其收费标准由价格行政主管部门根据服务等级和服务内容在政府指导价的范围内确定。
第十条 市、县价格行政主管部门应当对实行政府指导价的普通住宅小区物业服务等级标准定期进行核查。
凡收费标准、收费项目与服务内容、服务质量不符的，价格行政主管部门应当对收费标准予以调整或者规范。
第十一条 高档别墅、写字楼、工业园（区）、商场、宾馆（酒店）、娱乐活动场所等非住宅房屋物业服务收费，应当在价格行政主管部门监督规范下实行市场调节价。
第十二条 物业服务收费按房屋建筑面积计算。未办理房屋所有权证的，以物业服务合同中约定的房屋面积为准。
物业服务区域内用作经营场所的住房及改变设计用途开展经营活动的车库、储藏室、地下室等场所的物业服务收费标准，可高于住宅物业服务收费标准。
第十三条 业主、物业使用人与物业服务企业协商约定的物业服务费用，可以采取包干制或者酬金制方式。
物业服务企业应当按月收取物业服务费用；经业主或物业使用人同意，也可按季收取。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主、物业使用人所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
第十五条 物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。
第十七条 物业服务区域内二次供电、二次供水等设施运行费、小区车辆停放费及楼道亮化费，应当按照价格行政主管部门有关规定执行。
第十八条 任何单位和个人利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得业主大会或者业主委员会的同意，并按照规定办理有关手续。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第十九条 对物业服务过程中涉及的装修装饰垃圾清运、代办服务和其他特约服务等费用，由业主、物业使用人与物业服务企业协商确定。
第二十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定前期物业服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第二十一条 纳入物业服务范围已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
已交付给物业买受人的，物业服务费用或者物业服务资金自物业交付业主或者物业使用人次月开始计收。
业主或者物业使用人未入住的或者入住后不使用房屋连续超过3个月以上的，可以书面告知物业服务企业，经物业服务企业确认登记后，从第4个月起其物业服务费用按收费标准的70%交纳。
第二十二条 业主和物业使用人应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。
业主或者物业使用人违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
第二十三条 业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当交清物业服务费用或者物业服务资金。
第二十四条 物业服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用服务企业应当向终端用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收上述费用的，可以向委托单位收取代办手续费，但不得向业主或者物业使用人收取手续费等额外费用。
第二十五条 物业服务企业已接受委托实施物业服务并相应收取物业服务费用的，其他单位不得重复收取性质和内容相同的任何费用。
第二十六条 物业服务收费实行明码标价。
物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准按价格行政主管部门统一规定的格式进行公示。
第二十七条 物业服务企业在物业服务中存在价格违法、违规行为的，由价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》、国务院《价格违法行为行政处罚规定》和《兰州市价格监督检查条例》等法律、法规和规章的有关规定予以处罚。
第二十八条 本办法自2008年12月1日起施行。
以上访要挟政府是否构成敲诈勒索罪
郑礼华
摘 要：以上访要挟政府是否构成敲诈勒索罪，是司法实践中出现的一个新难题。以上访要挟政府并提出某些要求，是否具有严重的社会危害性，是否符合敲诈勒索罪构成要件，如何结合案情对行为是否符合构成要件进行判断？笔者旨在通过一个具体案例来简要说明上述相关问题，以期对刑事司法实践有所裨益。
一、案情
张某系参加过对越自卫反击战的立功复员退伍军人。2004年8月，张某多次组织其他战友以没有合理安排为由进省进京上访，给当地镇政府维护社会稳定的工作造成了很大压力，镇领导反复规劝无济于事。2005年3月“两会”期间，张某又扬言组织人员进京上访，镇政府派人做安抚工作，张某提出安排其女儿到县重点高中上学可停访。鉴于当时信访稳定工作的紧急情况，镇政府领导被迫答应了张的无理要求，从镇财政开支9000元为张某的女儿代交了择校费。2005年4月公安机关以张某涉嫌敲诈勒索罪对其刑事拘留。
二、问题
对于本案存在两种截然不同的看法。一种观点认为张某的行为构成敲诈勒索罪。另一种观点认为不构成敲诈勒索罪。本案的争议点在于：（1）、张某的行为是否具有严重的社会危害性；（2）、张某客观上是否采取了威胁或要挟的方法；（3）、张某主观上是否有非法占有的目的；（4）张某的行为是否侵犯了敲诈勒索罪的客体。以上访要挟政府的行为究竟如何定性，是否符合敲诈勒索罪的构成特征，值得我们研讨。
三、研讨
（一）、张某的行为是否具有严重社会危害性
在本案中，张某提出安排其女儿到县重点高中上学的要求，这种行为是否合法，是一个值得探讨的问题。犯罪是指违反我国刑法、应受刑罚惩罚的严重危害社会的行为。严重的社会危害性是犯罪的本质特征，刑事违法性是犯罪的形式特征。如果行为虽然违法但是并不具有严重的社会危害性或刑事违法性，或者本身是合法行为，那么我们就不能认定该行为构成犯罪。那么具体到本案，如果张某的行为合法，既没有社会危害性，也没有刑事违法性，当然也就不存在犯罪的问题，更不可能成立敲诈勒索罪。
如何判断行为是否具有严重的社会危害性？一般理论认为，决定犯罪的社会危害性大小的因素，主要包括：第一，行为侵犯的社会关系的性质；第二，行为的性质、手段、后果以及危害行为实施的时间、地点；第三，行为人自身的情况及其主观因素。在考察社会危害性的过程中，要能够透过现象抓本质，历史的、全面的进行考察。至于实践中如何操作，未见有相关论述。
笔者认为，判断行为是否具有严重的社会危害性，首先可以判断该行为本身是否合法。如果行为本身合法，当然地否定了行为的社会危害性，也就不用继续进行判断其他内容。如果行为违法，接下来才判断违法行为的严重程度。
本案中，张某的行为合法，没有社会危害性。理由如下：
第一，依法上访是每一个公民的权利。这一权利既可以在宪法上找到依据，也有《信访条例》的明文规定。“从公民基本权利的角度讲，信访权是公民不可缺少的一项基本权利，它不仅是国务院信访条例和地方性信访条例所确认的法定权利，也是我国公民反复行使的一项现实权利，并且有宪法第四十一条作为其根本的依据”。2
张某作为一名参加过对越自卫反击战的立功复员退伍军人，因为没有得到地方政府的合理安排而上访，既是寻求自身合法权利的救济，也是对地方政府部门的监督，并无不当。张某准备在“两会”期间进京上访，虽然上访时间敏感，但法律也并未禁止“两会”期间不得上访。只要政府部门没有解决张某安置问题，张某无论什么时间上访都是合法的。
第二，张某要求的本质是要求政府补偿所受损失。白居易的《卖炭翁》中，卖炭翁“一车炭，千馀斤，宫使驱将惜不得”，最终只能通过“半匹红绡一丈绫，系向牛头充炭直”解决。张某面对既不肯解决问题，又不准上访的镇政府，也只能寻求其他途径来补偿自己的损失。在这种情况下，我们不可能期待张某不提出这样的要求。再者，提出这样的要求也并不过分。镇政府为解决张某女儿上学支出的费用是9000元，如果镇政府通过其他渠道，这笔费用可能更低，甚至根本不必支付任何费用。而镇政府解决张某安置或者补偿的费用可能远不止9000元。
第三，政府有义务妥善处理上访人提出的各种要求。对于上访人合理的要求应当满足，不合理的要求可以协调。我国宪法第四十一条第二款规定，对于公民的申诉、控告或者检举，有关国家机关必须查清事实，负责处理。任何人不得压制和打击报复。
对镇政府而言，如果张某的主张合理，就应当根据信访条例、相关行政法规或政策妥善解决张某的安置问题。至于通过何种途径解决，是安排工作还是发放生活补贴，还是其他的途径？应该说解决问题的途径在实际生活中并不是唯一的。现实生活是灵活多样的，不同的当事人可能会提出不同的要求，但是本质却只有一个——补偿。镇政府采取解决安排张某女儿择校，应当视为一种是一种补偿解决措施。如果张某的主张不合理，根据信访条例及治安管理处罚法的规定，镇政府完全可以通过说服教育，不予理睬，甚至采取行政强制措施来解决。如果镇政府先支付费用，然后马上启动刑事程序，以“敲诈勒索罪”将上访人送进监狱，既有实施“警察圈套”的嫌疑，也从根本上违背了一个政府应有的诚信、公正的原则。
综上所述，笔者认为张某的行为是合法的，从本质上不具有社会危害性。
（二）、张某的行为是否构成威胁或要挟
通说认为，敲诈勒索罪的客观方面表现为，行为人采取了威胁或者要挟的方法。那么本案中张某是否采取了威胁或要挟的方法，首先必须明确威胁或要挟方法的含义。
所谓威胁或要挟方法，是指对公私财物的所有者、管理者给予精神上的强制，使被害人产生恐惧感和压迫感，但是并没有达到被害人不能反抗的地步，被害人在决定是否交付财物上尚有考虑的余地。通常表现为：以在一定时间或者条件下，对被害人及其亲友的人身实施暴力相威胁；以毁坏被害人人格、名誉相威胁；以毁坏财物相威胁；以揭发被害人的隐私或弱点相威胁、要挟；以其他方法进行威胁，如利用栽赃陷害相威胁、相要挟等。
笔者认为，本罪中行为人的“威胁” 应当和受害人主动提出要求而导致的“双方协商”相区别。敲诈勒索罪中的威胁或者要挟，意在通过此种途径达到非法占有公私财物的目的，威胁或者要挟通常是行为人主动采取的，具有主动性，体现主观恶性。但是，在受害人主动提出要求而导致的“双方协商”的情况下， 则是受害人一方为了避免不利情况的发生，主动向行为人提出请求，要求行为人保守秘密、作为或者不作为某种行为。在协商的过程中，行为人也许提出了某些要求，但是因为行为人客观上并没有采取威胁或要挟的方法，主观上也没有以此非法占有公私财物的故意，所以不应认定为敲诈勒索罪。
例如，司机甲驾车行驶到路口时，将骑车行驶的乙撞死。甲没有报警，而是选择逃逸。这一切让途经此处的丙看到。丙正准备报警，被甲发现。于是甲苦苦哀求丙不要报警，承诺给丙1万元的“封口费”。丙提出1万元太少，最少要5万。最后经过讨价还价，丙接受了甲2万元的“封口费”后没有报警。在这种情况下，甲并没有受到威胁或者要挟，丙也没有主动威胁或要挟甲，甲给丙2万元的“封口费”，完全出于甲的自愿。“采取威胁或要挟的方法，目的是迫使他人交付财物。亦即行为人的上述行为与他人交付财物之间，必须存在直接因果关系。如果交付财物不是受到威胁或要挟的结果，不可能构成敲诈勒索罪。” 3因此不能认定丙构成敲诈勒索罪，但可构成包庇罪。
但是如果丙提出最少要10万元，甲认为根本无法接受，最后谈判破裂，丙报警，丙是否构成敲诈勒索罪未遂？笔者认为不构成。首先，丙提出10万的要求是在甲希望支付一定数额的金钱阻止丙报警的基础上作出的，交易的达成自然存在一个谈判的过程，不能认为丙提出更高的要求就是胁迫。其次，谈判破裂后丙去报警，如果丙因为报警导致最后自己被认定为敲诈勒索罪未遂，从刑事政策的角度上也是讲不通的。同样，如果甲同意支付丙“封口费”5万元，当场支付了一万元。后甲认为事情已经过去了，不愿继续支付剩下部分。丙经多次索要未果，于是向公安机关举报。这种情况也不应认定丙构成敲诈勒索罪。
那么，如果甲丙当时商定为支付1万元，且甲已支付。后丙发现被害人家属以5万元悬赏征集案件线索，于是要求甲提供差额4万元，否则就向真相告知被害人家属。最后因甲没有提供差额4万元，丙将线索提供给了被害人家属获得了5万元奖励。对于丙向甲索要4万元差额，是否构成敲诈勒索罪？笔者认为答案是肯定的。因为前一行为既已结束，后一行为应当独立评价。丙出于非法占有的目的，主动而为威胁、胁迫，应构成本罪客观方面的“威胁”。
本案中，张某的并没有采取威胁或者要挟的方法。理由如下：
第一，张某并没有主动威胁或者要挟镇政府。张某产生组织其他战友上访想法，并对外宣布之后，镇政府派人找到张某，主动做安抚工作。张某提出为女儿解决上学的问题，是在镇政府主动做工作的过程中提出来的。换言之，张某是被动提出的要求。政府做安抚工作，张某提出要求，双方就解决问题讨价还价，是能够理解的。而不能将张某在为协商解决问题中提出的任何要求都认定为敲诈、勒索。
第二，张某扬言上访，不可能造成镇政府的恐惧。张某上访所针对的是镇政府未予合理安置的行为，这种行为从本质上看是一种国家行为。镇政府不会因为张某对这种国家行为提出异议而遭受任何经济上的损失。国家掌握着庞大的国家机器，相对公民个人而言处于强势地位，也不可能受到公民上访的威胁。公民依照宪法拥有监督政府的基本权利，现在公民要行使这一监督权利，结果使政府害怕了？政府认为公民对自己进行威胁或要挟，要以刑法追究公民的刑事责任。这种逻辑明显是荒谬的。这里恐惧的并不是镇政府，而是镇政府领导；由于镇政府领导害怕张某上访而遭受不利，只好和张某达成妥协。从表面上看，国家因为张某提出请求而遭受了损失。其实我们应当这样看待这一问题：其一，从本质上看，该项费用是镇政府对张某上访主张的解决和补偿；其二，从行政法的角度来看，这里镇政府违法动用地方财政，是一种行政违法行为，但对于补偿张某却是合理的。这也是行政法理论中合法性与合理性现实冲突的具体体现。应当由相关镇政府领导承担行政或刑事上的责任，而不是张某，当然更不是敲诈勒索罪的刑事责任。
综上所述，张某客观上并没有采取威胁或要挟的方法。
（三）、张某主观上是否有非法占有的目的
通说认为，敲诈勒索罪的主观方面是故意，且是直接故意。行为人的犯罪目的在于非法占有公私财物，包括两个方面：第一，行为人主观上必须具有非法占有他人财物的目的；第二，非法占有他人财物既包括行为人意图本人非法占有，也包括意图使第三人非法占有。
但对非法占有为目的的理解，我国刑法理论上存在三种学说，即意图占有说、不法所有说和非法获利说。意图占有说认为“所谓非法占有目的，是指明知是公共的或他人的财物，而意图把它非法转归自己或第三者占有。”不法所有说认为“非法占有目的包括两种情况：一是以非法暂时占有（狭义）、使用为目的……；二是以不法所有为目的”。非法获利说认为非法占有就是以非法获利为目的。这里不作过多理论上的争论，以占通说地位的意图占有说为考量依据。
本案中，张某主观上不存在直接故意，也没有非法占有的目的。理由如下：
第一，张某的行为缺乏社会危害性。“犯罪主观方面永远表现在危害社会的行为上，只要行为缺乏社会危害性，犯罪主观方面便无从谈起。” 4通过前文的分析，我们已经可以看到，张某的行为是其正当行使权利的过程，合法合理，并不存在任何的社会危害性。既然如此，张某显然也就不存在非法占有公私财物的目的。
第二，张某的行为表明主观上并没有非法占有的目的。“正确判断犯罪主体的主观方面，关键在于坚持犯罪行为等客观事实的检验标准。” 5我们不能离开了客观事实来对主观方面进行猜测。本案的客观事实是，张某因为权利受到侵害在非常时期准备上访，镇政府主动派人来做安抚工作，双方对如何解决问题进行商议。张某提出了一些变通的、自己能够接受的、事实上也并不过分的解决方案，镇政府最后也同意了这一方案。从上述事实中看，张某行为的本质是寻求自身合法利益的补偿，无法推导出持有非法占有公私财物的目的。司法实践中，即使行为人为了追回自己的合法债务而对债务人使用了威胁手段，也认定为不具有非法占有的目的，不能构成本罪。
（四）、张某的行为是否侵犯敲诈勒索罪的客体
敲诈勒索罪侵犯的客体是复杂客体，既侵犯公私财产所有权，也侵犯被害人的人身权利或其他权益。对此，我国刑法学界基本上没有争议。本罪的对象，可以是各种公私财物，包括动产和不动产，如金钱、有价证券、房屋、汽车等等；也包括有形财产和无形财产，如专利权、著作权、商标权以及技术秘密、商业秘密等等。
但对刑法第274条中的“公私财物”如何理解，理论上存在肯定说和否定说两种观点。肯定说从刑法的社会法益保护的机能出发，认为既然“敲诈勒索他人财产性利益的犯罪在现实生活中是客观存在的”，“财产性利益本身就是由财产所有权派生出来的，法理上将‘公私财物’扩大解释为财产性利益，司法实践中参照执行，也是未尝不可的。” 6否定说从罪刑法定原则的出发，认为既然我国刑法明文规定“敲诈勒索公私财物”才能构成本罪，而“财物”不同于“财产性利益”，按照罪刑法定主义的基本要求，不能对刑法作不利于被告人的扩大解释，那么，就不能将“公私财物”扩大解释为包括财产性利益。7
对于张某的行为是否侵犯了敲诈勒索罪的客体，讨论中形成了三种不同的意见。一种意见认为张某的行为并没有侵犯公私财产所有权。另外的两种意见都认为张某的行为侵犯了敲诈勒索罪的客体公私财产的所有权；但一种认为张某获得的是一种经济利益，另一种认为同时包含有财物和财产性利益两种利益。但上述理论和实践中的争论并不影响我们对本案的探讨。