江苏省南通市人民政府住房制度改


南通市市区房改房上市交易实施细则
南通市人民政府住房制度改革办公



第一条 根据《南通市市区房改房上市交易暂行办法》（通政发〔1998〕104号，以下简称“暂行办法”）的规定，制定本实施细则。
第二条 房改房上市交易应以改善居住条件为主要目的，不得由此造成新的住房困难，以市场价上市交易后，售房户不得再享受单位的购房补贴和购房集资款，或再按房改政策规定购买住房。
第三条 房改房上市交易，买卖双方应缴纳下列税费：
（一）卖方应缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增值税和个人所得税（以下简称“综合税”），统一按房屋成交价（成交价低于评估价的，按评估价计算）5％的综合征收率计缴。卖方缴纳的综合税，由市房改办暂以纳税保证金的形式代收。卖方自交付保证金之日起前
半年或后一年内又购住房的可申请退还保证金，但所购住房款少于出售住房款的，保证金按比例转为综合税上交财政。卖方在规定时限内不再购房的，保证金全额转为综合税上交财政。
（二）买方按4％的税率缴纳契税。为启动房地产二、三级市场，暂按成交价（成交价低于评估价的，按评估价计算）的50％计征。
（三）房改房上市交易后，卖方又购买住房的，其购房成交额等于或低于售房成交额的，可参照房改换购住房有关政策执行，免缴买房契税；新购住房成交额大于售房成交额的差额部分，由购买者按规定缴纳契税。
（四）买卖双方各按成交价（成交价低于评估价的，按评估价计算）的0．5％缴纳房屋买卖交易费（包括房屋面积测定和价格评估、资料审核、产权登记、转移变更等各种费用）。
（五）在计征契税和计缴房屋买卖交易费时，包含在成交额内属于房屋装饰部分的款项作相应扣除。
第四条 1993年12月31日以前按标准价购买的房改房，取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》后，符合下列条件之一的可上市交易：
（一）实付房款已达到或超过购房当年成本价最低售价的或房屋所有权证标注为完全产权的。
（二）实付房款不足购房当年成本价最低售价，上市前按购房当年成本价最低售价补足差价的（补差标准见附表）。
对实付房款应补差价，大于附表所列补差标准的可按表列差额补缴；小于表列应补差价数额的，可按实际差价额补缴。
第五条 按标准价购买的房改房上市交易前，应填写《南通市市区房改标准价购房按当年成本价补差申请审批表》，报市房改办审核。对达到购房当年成本价售房最低售价的或按本细则第四条第（二）项规定补交差价的，可批准上市交易。
第六条 房改房上市交易程序：
（一）卖方按规定填报《南通市市区房改房上市交易申报表》，并提交房地产权属证件及卖方夫妇双方的户口簿、身份证，送市房改办审核批准。
（二）市房地产交易所对拟出售的房改房按规定重新核定面积。买卖双方凭市房改办审核的《南通市市区房改房上市交易申请表》及房地产权属证件到市房地产交易所办理房屋买卖手续，按规定缴纳有关税费。
（三）卖方持《房屋买卖契约》及已缴税费的票据向市房改办缴付纳税保证金。
（四）买方持已缴税费的票据和卖方缴付纳税保证金的证明，到市房地产交易所领取房屋所有权证。
第七条 卖方在房改房上市交易前半年或后一年内又新购住房的，可凭新购住房的票据（或购房合同）到市房改办申请办理退还纳税保证金手续。新购住房支付房款高于或等于售房收入的，缴交的纳税保证金全额退还；新购住房支付房款低于售房收入的，按支付房款所占售房收入的比
例退还，余额部分转为综合税上交财政；卖方在规定时限内未申请办理退还纳税保证金手续的，所交的纳税保证金全部转为综合税上交财政。
第八条 房改房上市交易后，其售后维修按公有住房售后物业管理的规定执行：
（一）卖方在原购房时已签订物业管理合同，购房时按规定提取的住房共用部位和共用设施维修基金，上市交易后，其使用后的余款转至新购房户名下；原按标准价购买的房改房上市交易，按规定补交的差价款，全部纳入新购房户的共用部位和共用设施维修基金。
（二）对原未提取共用部位和共用设施维修基金，上市交易时每平方米（建筑面积）补缴差价不足15元的，由卖方在售房款中按房屋建筑面积每平方米15元的标准补缴或补足共用部位和共用设施维修基金。
（三）房改房上市交易后，由买方与承担物业管理的单位签订物业管理合同。
第九条 在《南通市市区房改房上市交易暂行办法》和本细则施行前，市区房改房已发生的交易行为，除“暂行办法”第六条规定暂缓上市交易情况外，均应按“暂行办法”和本实施细则规定补办上市交易手续。
第十条 本实施细则由南通市人民政府住房制度改革办公室负责解释。
第十一条 本实施细则自颁布之日起施行。

附表：

南通市市区标准价售房按当年
成本价最低售价补差表
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
| | | |完全产权最低价| 应补差价 |
| 售房年度 | 类别 | 等级 | | |
| | | | （元／ｍ2）|（元／ｍ2）|
|－－－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| |钢混结构| | 142 | 11 |
| |－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 砖 |1 | 130 | 10 |
|1988－1991| 混 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 结 |1．5 | 120 | 9 |
| | 构 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | |2 | 110 | 8 |
|－－－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| |钢混结构| | 196 | 14．5 |
| |－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 砖 |1 | 180 | 13．5 |
| 1992 | 混 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 结 |1．5 | 170 | 12．5 |
| | 构 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | |2 | 160 | 12 |
|－－－－－－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| |钢混结构| | 218 | 16 |
| |－－－－|－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 砖 |1 | 200 | 15 |
| 1993 | 混 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | 结 |1．5 | 190 | 14 |
| | 构 |－－－－|－－－－－－－|－－－－－－|
| | |2 | 180 | 13．5 |
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－



1998年7月20日
宁夏回族自治区政府


宁夏回族自治区国有企业试行股份制暂行规定
宁夏回族自治区政府



第一章 总则
第一条 为明确企业产权关系，转换企业经营机制，增强企业活力，提高经济效益，根据国家有关方针、政策，结合我区实际，特制定本规定。
第二条 本规定适用于自治区境内试行股份制的国有企业。
第三条 试行股份制的原则：
（一）坚持以公有制为主体，维护国家财产的完整；
（二）入股自愿、股权平等、利益共享、风险共担；
（三）遵守有 关法律、法规、规章和政策；
（四）试行股份制的企业和投资各方的合法权益受国家法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

第二章 股份制企业的组织形式
第四条 股份制企业是指企业的全部资产由股份构成，并由全体股东共国拥有的企业。股份制企业分为有限责任公司和股份有限公司两种形式。
企业可根据不同情况，分别作出选择。
第五条 有限责任公司由出资人各方共同出资入股，股东认股缴资后获得股份凭证，并以所认缴的出资额对公司承担经济责任。公司不公开发行股票，股东的股份凭证不得上市交易。
第六条 股份有限公司的全部资产分为等额股份，以股票形式公开发行。股东以其所认股份对公司承担经济责任。公司股票经有关部门批准后，可进入证券市场公开交易。

第三章 股份制的建立
第七条 企业试行股份制，由企业提出，按其隶属关系，分别经、地、市、县（区）企业主管部门会国有资产管理部门审核，报同级体改部门批准。
第八条 试行股份制，要根据实际需要和可能进行。当前，试行股份制的重点是：
（一）职工持股的股份制。
企业新增投资，可向企业部职工发行股票，筹集资金。同时对企业原有资产评估核股，转化为股份制。
职工个人持有本企业的股票，可以记帐登记，也可以由企业发给持股凭证，但不能退股，不能上市交易。职工个人股一般应是普通股，分红多少取决于企业的经营状况。
企业职工持股总额的比例，由自治区和地、市、县（区）体改部门根据企业的具体情况，在审批时加以明确。关系到国计民生的重点企业，个人持股总额不得超过30％。
职工个人持股，可以通过三种途径实现：（1）职工个人用现金购买本企业的股票；（2）实行风险抵押承包的企业转化为股份制企业时，风险抵押金在自愿的条件下，可以转化为职工个人股票；（3）对有特殊贡献的职工奖励股票。
（二）在新建、扩建企业中试行股份制。
由多方投资的新建企业，也可将各自投资份额转换成股份，组成有限责任公司。
由多方投资的扩建项目，也可将各自的投资折算成股份；同时对企业原有资产评估核股，组成有限责任公司。
（三）在企业兼并中以展股份制。
采取股份制形式实行企业兼并企业的，被兼并企业的所有者代表，可以将企业资产作为股份入股到兼并企业，成为股东之一。同时，兼并企业资产也要评估折股，转变为有限责任公司。　　企业兼并中，兼并企业也可以通过对其他企业参股，达到控股兼并，使被兼并企业转变变为有限
责任公司。
（四）在组建企业集团中发展股份制。
企业集团可以通过股份制形式突破“三不变”（所有制形式不变、隶属关系不变、财政上缴渠道不变），发展紧密层；企业集团的主体企业也可通过参股或控股，发展企业集团的成员企业。
（五）试行公开发行股票的股份制。
自治区选择少数经营状况好的大中型企业试行公开发行股票的股份制。可把存量资产折股向社会公开出售一部分，使企业转化为股份有限公司；需要新增投资的，可以通过向社会公开发行股票筹集资金，并将原有资产评估折股，使企业转化为股份有限公司。

第四章 股权设置和结构
第九条 股份制企业的股权设置，可按照投资主体不同，划分为国家股，企业、事业单位法人股，个人股三种。
国家股是指中央和地方政府投资形成的股份。国家股由自治区和市、县国有资产管理部门管理。在国有资产管理机构建立以前，由各级财政部门代理，国有资产管理部门向国家股的企业委派董事，具体行使国有资产所有权。
企业、事业单位法人股是指依法成立的企业以其经营管理的法人资产向其他企业投资形成的股份，或具有法人资格的事业单位以国家允许用于联营的财产投资形成的股份。
个人股是指企业职工以及城乡居民以个人合法财产投资形成的股份。
第十条 企业留利可根据具体情况按以下两种办法处理：
（一）转入新的股份制企业，作为公积金、公益金和奖励基金；
（二）设置“企业留用国家股”，其终级所有权归国家。
第十一条 股份制企业中，国家股的比例，可按照企业在国民经济中的不同地位对待。
对关系国计民生的企业，国家股必须达到控股额，具体比例由审批部门审定。对其他企业，国家股所占比例可以不达到控股额。

第五章 资产界定与评估
第十二条 企业试行股份制必须进行资产评估，未经资产评估的企业，不得发行股票。
第十三条 界定企业产权，可采取追溯投资来源的办法，按照各方投资的比例划分现有资产的归属。对于投资比例无法查清的企业，可按目前利润分配的比例确定，企业中的无主资产划归国家所有。
第十四条 企业资产的评估根据现有资产实值进行核定。既要核定企业的固定资产、流动资产和专项资产等有形资产，也要核定企业的技术软件、专利权、商标权等无形资产。
第十五条 企业主管部门应会同财政、税务、工商行政管理、银行、审定等有关部门对企业的资产进行评估。

第六章 股票发行与市场管理
第十六条 股票发行可分公开发行与非公开发行两种形式。公开发行必须委托由中国人民银行宁夏分行认可的金融机构代理；非公开发行可由企业自行办理，也可以委托由中国人民银行宁夏分行认可的金融机构代理。企业无论是向社会公开发行股票还是向内部职工发行股票，都要经中
国要民银行宁夏分行批准。企业发行股票可先满足本企业职工的认购，然后向社会公开发行。
第十七条 股份制企业增加或减少股金总额，应由董事会提出，并经股东大会以三分之二多数作出决定。
第十八条 企业通过发行股票筹集资金，扩大生产规模，必须纳入固定资产投资计划。国有资产折股出售的收入，按企业隶属关系，交由同级国有资产管理部门统一管理。
第十九条 股份按股东承担风险的程度和享有权益的大小，可分为普通股和优先股。
普通股是公司资产构成的基本部分。其股东对公司的经营拥有决策权，每一股都拥有表决权。红利必须在支付公司债务和优先股股息之后才能分得，并随公司利润变动而变动。公司破产或结业清算时，普通股股东对公司剩余财产的分得，排在公司债权人和优先股股东之后。
优先股是一种特殊股权。其股东不参与公司的经营决策，没有表决权。股息按公司章程规定的息率支付。公司对优先股的付息放在普通股之前。当公司剩余资产的分得排在债权估之后普通之前。
股份制企业应严格区分普通和优先股，并适当控制优先股占整个股份的比例。具体比例由公司董事会提出，经审核机关核准。
第二十条 股东认股后不能退股，股票可以继承、馈赠和抵押。职工个人持股的股份制，其股票经企业同意，可在企业职工之间有偿转让。经人民银行批准上市的股票，可在主送证券交易机构公开交易。
第二十一条 实行股份制的企业必须建立基金帐卡，负责股票的管理和股息红利的核算、分配，办理支付手续。
第二十二条 党政机关、军队不得购买企业的股票。在个人财产申报制度建立以前，党政机关的工作人员和军人不能认购企业的股票。
第二十三条 股票的发行和股票市场的管理，由中国人民银行宁夏分行制定具体办法，报自治区人民政府审定。

第七章 股份制企业利润分配
第二十四条 股份制企业实行利润分流，税后还贷。实现的利润一般按以下顺序分配：
（一）依法缴纳所得税，所得税税率和缴纳办法按国家和自治区的有关规定执行；
（二）偿还企业到期的债务，包括到期的银行贷款和到期的债券；
（三）缴纳国家能源、交通重点建设基金；
（四）按一定比例提取公积金、公益金和奖励基金；
（五）按章程规定的利率，向优先股股东支付股息；
（六）普通股股东进行分红。
第二十五条 所有股东要同股同利，不能预定分红率，分红要随企业盈利状况上下浮动，同一类股票只能有一种分配办法。优先股计息不分红，普通股分红不计息，红利分配上不封顶，下不保底。红利不计入交付奖金总额不纳奖金税。但应按规定计征个人收入调节税，由企业代为扣缴
。“企业留用国家股”的分红留给企业，只能用于扩大再生产。
第二十六条 股份制企业如发生亏损，按照股金比例承担损失，允许过去提留 的企业公积金中弥补。经股东大会讨论同意，并可延期支付优先股股息。
第二十七条 股份制企业的股息和红利的具体分配办法，由经理拟订，经董事会或股东大会审议后执行。

第八章 股份制企业的管理体制
第二十八条 股份制企业实行董事会领导下的经理负责制。
第二十九条 股份制企业的最高权力机构为股东大会或股东代表大会。股东代表由普通股股东民主选举产生。股东大会或股东代表大会，原则上每年召开一次。
第三十条 董事会是股份制企业的经营决策机构。董事会由股东大会或股东代表大会推举的董事组成，有限责任公司的董事由所有者委任或推举。企业主管部门要会同有关部门对被推举和委任的董事进行资格审查，经审查不合格者，不得担任，禁止将董事会作为安排干部的场所。董事
会每半年至少召开一次，根据需要可临时召开。
第三十一条 监事会是股份制企业的监督机构，对董事会和经理行使职权的活动进行监督。监事会三分之二的成员由股东代表大会选举和罢免，三分之一成员由职工代表出任。公司的董事、经理和其他主要管理人员不得兼任监事会成员。
第三十二条 公司经理可由董事会聘任，也可由董事长兼任。副经理及其以下人选由经理聘任。
经理必须执行董事会的决议，对企业的生产经营活动全面负责。董事会通过集体作出的决议约束经理行为，不得直接干预经理职权范围内的经营活动。
第三十三条 股东大会（股东代表大会）、董事会、监事会以及经理的具体职责，另行规定。
第三十四条 多方投资或企业之间互相持股形成的有限责任公司，可由各投资立直接派代表组成董事会。一般情况下，有限责任公司可不设监事会。

第九章 政府对股份制企业的管理
第三十五条 国有资产管理部门行使国有资产所有者的职能，政府其他部门作为经济管理者，对企业实行间接管理。
第三十六条 对关系到国计民生的大型骨干企业 ，国家股必须是普通股，以保证国家对这类企业的控制权。国家可根据产业政策和实际需要，通过增加或减少对股份制企业的持股份额，实现宏观经济的发展目标。
第三十七条 监察、财政、审计、税务、人事、劳动、工商行政管理等部门有权监督和检查企业执行有关法律、法规、规章和政策的情况，也有责任向企业提出改进工作的建议。
第三十八条 股票上市的企业要做到财务公开，定期公布资产负责和经营情况，自觉接受全社会的监督。

第十章 附则
第三十九条 本规定由自治区经济体制改革委员会负责解释。
第四十条 本规定自发布之日起施行。



1989年3月28日