国土局


国家土地管理局关于加强地价管理规范土地估价行为的通知
1995年12月29日，国家土地管理局

各省、自治区、直辖市及计划单列市土地（国土）管理局（厅）：
《中共中央关于国民经济和社会发展“九五”计划和2010年远景目标的建议》要求：“积极培育和规范金融市场和土地、劳动力、技术、信息等要素市场。”“引导房地产业健康发展。健全资产评估、业务代理、行业协调等中介服务”。各级土地管理部门必须根据国家法律、法规，加强地价管理，切实做好地价评估，规范和完善土地市场。现就加强地价管理、规范土地估价行为问题通知如下：
一、做好地价管理与土地估价工作是土地管理部门的法定职能
国务院批准的“三定”方案中规定国家土地管理局“主管全国土地的调查、统计、定级、登记、发证工作。会同有关部门进行土地估价工作。制订土地定级、估价标准”。为履行国家规定的职责，国家土地管理局已组织开展了土地定级估价工作，颁布了土地定级、估价的规程，制订了土地估价人员、机构资格考试、审核与管理办法，与国家体改委、国家计委、国家工商行政管理局等有关部门对公司使用土地的确权、估价、土地估价的收费和土地估价机构的工商登记、备案管理等做了明确规定。各级土地管理部门应按照国家有关规定，切实履行部门职责，把加强地价管理、规范土地估价行为的工作抓住不放，并不断总结提高。
二、加快基准地价、标定地价评估工作
为满足土地管理和土地使用制度改革的需要，各级土地管理部门要切实加快基准地价、标定地价评估工作。尚未完成基准地价和标定地价评估的城镇，要按照国家土地管理局颁布的技术标准，尽快组织完成当地城镇的基准地价和标定地价评估。城市市区的基准地价和标定地价评估工作，力争在1996年6月底前完成，计划单列市和省会城市的基准地价报国家土地局审核平衡后再公布；建制镇的工作，力争在1996年底前完成。目前已完成基准地价和标定地价评估的城镇，要根据当地的经济和土地市场发育状况，结合交易地价申报登记资料，适时进行修订和更新，更新周期一般不宜超过两年。
评估或更新后的基准地价和标定地价经人民政府批准后，各级土地管理部门要以基准地价和标定地价为基础，抓紧制订对土地估价行为、土地价格和土地市场进行规范管理的具体措施，充分发挥地价管理在土地资产管理和土地使用制度改革中的作用。
三、加强对土地交易地价管理，建立地价申报、登记制度
各省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门要切实按照国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》（国家土地管理局令〔1995〕第2号）的要求，依据省内各城镇的基准地价、标定地价及政府产业政策，在1996年6月30日前完成各类土地使用权协议出让最低价标准的确定工作，下达市、县人民政府土地管理部门执行，并报国家土地管理局备案。
按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及国家的有关规定，出让土地使用权必须进行地价评估，并按《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发〔1989〕49号）的规定，报有批准权的人民政府批准后，由土地管理部门实施。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于协议出让最低价。对转让宗地的地价低于标定地价的，市、县人民政府可行使土地优先购买权，按申报地价收回土地，或者按照标定地价征税。对转让、出租、抵押行政划拨土地使用权的，应以评估地价为标准，确定应补交的出让金及土地收益。
土地价格是土地登记的重要内容，土地使用权转让、出租、抵押的当事人必须依法申报转让地价、租金或抵押金额，不得瞒报或者作不实申报，违者须经依法处理后，方可为其办理土地变更登记。
土地管理部门对地价申报登记资料要及时进行统计分析，掌握市场交易价格和土地交易情况，监测地价水平和地价变化，并及时建议政府采取必要措施，正确调控土地市场和地价水平。
四、加强对土地估价结果的确认管理
各级土地管理部门要切实加强对土地估价结果的确认管理，下列经济活动中涉及的土地应进行估价，其估价结果应按规定报经县级以上人民政府土地管理部门确认。
1．利用划拨土地转让、出租、抵押、联营、合营等；
2．改建或新设股份有限公司或有限责任公司涉及的土地；
3．企业兼并、破产、资产核算涉及的土地使用权；
4．国家建设需要提前收回出让土地使用权；
5．其他依照法律、法规需要进行土地估价的。
上述土地使用者在申请土地估价结果确认时，必须按照规定向土地管理部门提交确认申请、符合规定的土地估价报告以及评估宗地的土地权属登记证明。
改建或新设为股份有限公司或有限责任公司的地价评估和确认，应按国家土地管理局、国家体改委颁布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》（〔1994〕国土〔法〕字第153号）要求，由国家土地管理局备案认证的Ａ级土地估价机构进行评估，在申请估价结果确认时，还需同时提交企业改制批准文件、土地资产处置方案、股权结构设计方案和其他资产评估概要、资产负债表等材料。
土地管理部门在接到土地估价结果确认申请后，主要应从土地权属状况、报告格式、估价方法及估价基础资料和参数、评估结果、地价水平、估价师及估价机构的资质等几个方面进行审核，并在二十日内做出确认或不予确认的批复。经确认的地价评估结果是实行土地资产处置、土地变更登记和土地资产管理的依据。
五、切实加强对土地估价人员和机构的管理
凡独立从事土地估价的人员，必须通过国家土地管理局组织的全国统一考试和资质审查，取得土地估价师资格证书后，方能在一家土地估价机构中从事土地估价业务和签署土地估价报告。土地估价师不能以个人名义承接土地估价业务，也不得允诺他人以其名义开展土地估价业务。违反上述规定的，将取消其土地估价师资格。
设立土地估价机构应按国家土地管理局、国家工商行政管理局《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（〔1995〕国土〔籍〕字第10号），具备10万元以上的注册资金和两名以上的土地估价师，经工商部门注册登记，并经过省级以上土地管理部门备案认证后，才能承接土地估价业务；土地估价机构承接土地估价业务应当公平竞争，按《国家计委、国家土地管理局关于土地价格评估收费的通知》（计价格〔1994〕2017号）规定的收费标准收取估价费用，禁止垄断、不正当竞争或乱收费的行为。
土地估价机构和人员必须遵循公正、公平、公开的原则，按照国家土地管理局制定的《城镇土地估价规程》，以基准地价和标定地价为基础，参照当地的市场价格进行估价。土地估价机构出具的土地估价报告，必须符合国家土地管理局制定的《土地估价报告规范格式（1996）》，经土地估价师签署、土地估价机构加盖公章，并按规定报送土地管理部门确认或备案，接受监督和管理。各级土地管理部门应接受具有土地估价资格机构的申请，向在机构内执业的土地估价师提供土地登记资料和地价信息资料查询服务。

省级土地管理部门要根据辖区内备案估价机构的注册资金、专业人员状况、执业水平和业绩，做好土地估价机构的日常管理工作。对辖区内从业的Ａ级土地估价机构，要将土地估价机构执行国家土地估价和地价管理政策的情况，及时上报国家土地管理局。对辖区内开业的其它土地估价机构，应定期评定估价机构的资质水平，及时向社会公告，并在每年12月15日前将其辖区内备案的土地估价机构的情况、从业人员、业绩和资质评定情况上报国家土地管理局，以便我局及时掌握全国土地估价师执业状况。


北京市人大常委会


北京市城市基础设施特许经营条例


（2005年12月1日北京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过）


　　北京市人民代表大会常务委员会公告第42号

　　《北京市城市基础设施特许经营条例》已由北京市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2005年12月1日通过，现予公布，自2006年3月1日起施行。

　　北京市第十二届人民代表大会常务委员会　　

　　2005年12月1日


目　　　录

第一章　总　　则

第二章　特许经营权的授予

第三章　权利和义务

第四章　监督管理

第五章　法律责任

第六章　附　　则


　　第一章　总　　则

第一条　为了规范本市城市基础设施特许经营活动，扩大融资渠道，保障社会公共利益和公共安全，保证公共产品和服务的质量，保护特许经营者的合法权益，根据有关法律、法规，制定本条例。

第二条　本条例所称城市基础设施特许经营，是指中华人民共和国境内外的企业和其他经济组织依法取得政府授予的特许经营权，在一定期限和范围内经营城市基础设施，提供公共产品或者公共服务。

第三条　本市城市基础设施实施特许经营的，适用本条例。

下列城市基础设施项目可以实施特许经营：

（一）供水、供气、供热；

（二）污水和固体废物处理；

（三）城市轨道交通和其他公共交通；

（四）市人民政府确定的其他城市基础设施。

第四条　城市基础设施特许经营可以采取下列方式：

（一）在一定期限内，城市基础设施项目由特许经营者投资建设、运营，期限届满无偿移交回政府；

（二）在一定期限内，城市基础设施由政府移交特许经营者运营，期限届满无偿移交回政府；

（三）市人民政府同意的其他方式。

第五条　城市基础设施实施特许经营，应当遵循公平、诚信和公共利益优先原则。

第六条　市发展改革部门负责本市城市基础设施特许经营的总体规划、综合平衡、协调和监督。

市城市基础设施行业主管部门，区、县人民政府，以及市或者区、县人民政府指定的部门（以下统称实施机关）负责本市城市基础设施项目的具体实施和监督管理工作。

规划、土地、建设、环保、财政、审计、监察等相关行政部门在各自职责范围内依法履行监督管理职责。


　　第二章　特许经营权的授予

第七条　拟实施特许经营的城市基础设施项目，可以由市发展改革部门、市城市基础设施行业主管部门或者区、县人民政府提出。

第八条　城市基础设施特许经营项目应当符合本市经济和社会发展规划、城市总体规划、城市基础设施行业发展规划和城市发展需要。

市发展改革部门确定市级实施特许经营的城市基础设施项目。重大项目应当报市人民政府批准。

区、县人民政府在固定资产投资项目审批权限范围内确定本区、县实施特许经营的城市基础设施项目。

第九条　城市基础设施特许经营项目确定后，实施机关应当拟定实施方案。

城市基础设施特许经营项目实施方案应当包括下列内容：

（一）项目名称；

（二）项目的实施机关；

（三）特许经营者应当具备的条件及选择方式；

（四）项目基本经济技术指标；

（五）选址和其他规划条件；

（六）特许经营权条款及特许经营期限；

（七）投资回报和价格的测算；

（八）特许经营权使用费及其减免；

（九）保障措施；

（十）其他政府承诺。

第十条　市发展改革部门组织市规划、土地、建设、环保、财政等有关行政主管部门依照各自职责对市级城市基础设施特许经营项目的实施方案进行审查，有关行政主管部门应当分别出具审定意见。市发展改革部门会同实施机关将修改审定的实施方案报市人民政府批准。

区、县城市基础设施特许经营项目的实施方案由区、县人民政府确定。

重大的城市基础设施特许经营项目的实施方案，应当组织专家进行可行性论证。

第十一条　实施机关按照实施方案，通过招标等公平竞争方式确定特许经营者并与之签订特许经营协议。

第十二条　特许经营协议应当包括下列内容：

（一）项目名称、内容；

（二）特许经营方式、区域、范围、期限；

（三）是否成立项目公司以及项目公司的经营范围、注册资本、股东出资方式、出资比例、股权转让等；

（四）产品或者服务的数量、质量和标准；

（五）投融资期限和方式；

（六）投资回报方式以及确定、调整机制；

（七）特许经营权使用费及其减免；

（八）特许经营者的权利和义务；

（九）履约担保；

（十）特许经营期内的风险分担；

（十一）政府承诺和保障；

（十二）应急预案；

（十三）特许经营期满后，项目移交的方式、程序；

（十四）违约责任；

（十五）争议解决方式；

（十六）需要约定的其他事项。

特许经营协议内容应当符合城市基础设施特许经营项目实施方案。

第十三条　特许经营协议中约定的特许经营期限根据行业特点、经营规模、经营方式等因素确定，但最长不得超过三十年。

第十四条　依据特许经营协议需要成立项目公司的，特许经营者应当在规定的期限内注册成立项目公司，并由实施机关确认其承担特许经营者的权利和义务。

特许经营协议可以约定限制项目公司的股权变更。

第十五条　特许经营协议可以约定特许经营者通过下列方式取得回报：

（一）对提供的公共产品或者服务收费；

（二）政府授予与城市基础设施相关的其他开发经营权益；

（三）政府给予相应补贴；

（四）市人民政府同意的其他方式。

第十六条　对于微利或者享受财政补贴的项目，特许经营协议中可以约定减免特许经营权使用费。

第十七条　特许经营协议中政府承诺的内容可以涉及与特许经营项目有关的土地使用、相关城市基础设施的提供、防止不必要的重复性竞争项目建设、必要合理的补贴、产品或者服务的政府采购，但政府不承诺商业风险分担、固定投资回报率及法律、法规禁止的其他事项。

第十八条　特许经营协议签订后，特许经营者应当持特许经营协议和其他有关文件到有关行政主管部门办理相关手续。

有关行政主管部门在办理特许经营项目相关手续时，对已经出具审定意见的内容，不再作重复审查；对其他内容的审查结果不应当导致特许经营协议内容的实质性变更。

　　第三章　权利和义务

第十九条　实施机关应当按照特许经营协议履行相关义务。

有关行政主管部门按照各自职责范围履行特许经营协议中的相关政府承诺。

特许经营者应当按照特许经营协议提供安全、合格的产品和优质、持续、高效的服务。

第二十条　特许经营者应当按照规划，在特许经营协议约定的服务区域内向消费者普遍地、无歧视地提供公共产品或者服务。

特许经营者不得对新增用户连接特许经营的供水、供气、供热、污水处理等设施收取设施投资补偿费等接入费用。

第二十一条　按照市和区、县人民政府的决定或者特许经营协议约定由实施机关接管城市基础设施的，特许经营者应当在完成接管前善意履行看守职责，维持正常的经营服务。

第二十二条　特许经营期限届满一年前，特许经营者可以向实施机关申请延期，经实施机关组织评审并报本级人民政府批准后，可以延期。

第二十三条　特许经营者向公众提供产品或者服务的价格应当执行由价格主管部门制定的政府定价或者政府指导价。

第二十四条　特许经营者应当按照特许经营协议的约定缴纳特许经营权使用费。

第二十五条　未经实施机关同意，特许经营者不得擅自转让、出租、质押、抵押或者以其他方式处分特许经营权和特许经营项目资产。

在特许经营期限内，特许经营者不得将特许经营项目的设施及相关土地用于特许经营项目之外。

第二十六条　特许经营者应当对城市基础设施定期检修保养和更新改造，保证设施良好运转，并将运行情况报告实施机关。

第二十七条　特许经营者应当对城市基础设施建设、运营、维修、保养过程中的有关资料进行收集、归类、整理和归档，并按照协议约定的方式、程序和期限完整移交给实施机关。

第二十八条　特许经营者应当将年度经营报告、年度财务报告以及其他重大事项的报告，及时、完整地报送实施机关备案。

第二十九条　实施机关及其工作人员对在实施特许经营活动和监督管理工作中知悉的特许经营者的商业秘密、技术秘密负有保密义务。

第三十条　因政策调整损害特许经营者预期利益的，政府应当给予相应补偿。

第三十一条　特许经营期限内，特许经营协议的任何一方不得擅自变更或者解除原协议。一方认为需要变更或者解除协议的，应当与另一方进行协商。经双方协商一致的，可以变更或者解除协议；协商不一致产生争议的，可以按照协议约定的争议解决方式处理。

第三十二条　任何单位或者个人不得违反法律、法规以及本条例的规定收回或者限制特许经营者的特许经营权。

确因公共利益需要，政府可以收回特许经营权、终止特许经营协议、征用实施特许经营的城市基础设施、指令特许经营者提供公共产品或者服务，但是应当按照特许经营协议的约定给予相应补偿。

第三十三条　特许经营者对市和区、县人民政府及其有关行政主管部门作出的具体行政行为，认为侵犯其合法权益的，有陈述、申辩的权利，并可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第三十四条　实施机关与特许经营者应当制定应急预案，在突发自然灾害、战争灾害、事故灾害以及公共卫生、社会治安等公共事件时，最大限度保证城市基础设施的正常运转。


　　第四章　监督管理

第三十五条　特许经营期限内，有关行政主管部门应当按照各自职责对特许经营项目进行检查、评估、审计，对特许经营者违反法律、法规、规章规定的行为予以纠正并依法处理。

第三十六条　实施机关应当建立并保存城市基础设施特许经营项目档案。

实施机关应当及时监测、分析城市基础设施特许经营项目实施情况，并定期会同有关部门组织专业机构对项目实施情况进行综合评估。评估周期一般不短于两年，必要时可以实施年度评估。

监测、评估不得妨碍特许经营项目的正常经营活动。

第三十七条　政府价格主管部门制定的特许经营项目政府定价或者政府指导价应当遵循补偿成本、合理收益、节约资源和与社会承受力相适应的原则。与特许经营产品、服务无关的费用，不得列入特许经营成本。

第三十八条　价格主管部门应当建立定期审价制度，建立成本资料数据库，对产品或者服务价格进行有效的监督管理。

第三十九条　特许经营者应当将城市基础设施特许经营项目的质量、技术标准以及其他关系公共利益、公共安全的信息及时向社会公告。

　　第五章　法律责任

第四十条　特许经营者有下列情形之一的，由实施机关责令限期改正；拒不改正的，可以收回特许经营权、终止特许经营协议，并实施临时接管：

（一）违反法律、法规的规定或者特许经营协议的约定，情节严重的；

（二）不履行检修保养和更新改造义务，危害公共利益和公共安全的；

（三）擅自转让、出租、质押、抵押或者以其他方式擅自处分特许经营权或者特许经营项目资产的；

（四）擅自停业、歇业的；

（五）法律、法规规定或者特许经营协议约定的其他情形。

第四十一条　以欺骗、贿赂等不正当手段获得特许经营权的，实施机关应当撤销特许经营权，终止特许经营协议。

被撤销特许经营权的企业或者其他经济组织，三年内不得参与竞争本市城市基础设施特许经营权。

第四十二条　有关行政主管部门及其工作人员违反本条例规定，不履行法定职责、干预特许经营者正常经营活动、徇私舞弊、滥用职权的，由监察机关依法追究有关责任人员的行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第六章　附　　则

　　第四十三条　本条例自2006年3月1日起施行。2003年8月28日市人民政府公布的《北京市城市基础设施特许经营办法》同时废止。