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物业服务收费管理办法

时间:2024-05-19 15:24:48 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8247
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物业服务收费管理办法

国家发展和改革委员会 建设部


国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知



发改价格[2003]1864号

各省、自治区、直辖市计委(发展改革委)、物价局、建设厅、房地局:

  为规范物业管理服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,我们制定了《物业服务收费管理办法》,现印发给你们,请执照执行。

  附:《物业服务收费管理办法》

中华人民共和国国家发展和改革委员会
中华人民共和国建设部
二○○三年十一月十三日

附:

物业服务收费管理办法

  第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业管理企业的合法权益,根据《中华人民共和国价格法》和《物业管理条例》,制定本办法。

  第二条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。

  第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

  第四条 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。

  县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。

  第五条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

  第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。

  第七条 物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

  实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

  第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。

  第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

  包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

  酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  第十条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同,应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

  第十一条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

  实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

  物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

  1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  3、物业管理区域清洁卫生费用;

  4、物业管理区域绿化养护费用;

  5、物业管理区域秩序维护费用;

  6、办公费用;

  7、物业管理企业固定资产折旧;

  8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  9、经业主同意的其它费用。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

  第十二条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

  物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

  业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。

  第十三条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

  第十四条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。

  第十五条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

  业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

  第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

  第十七条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。

  第十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  第十九条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

  第二十条 物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。

  第二十一条 政府价格主管部门会同房地产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

  第二十二条 各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门、房地产行政主管部门可以依据本办法制定具体实施办法,并报国家发展和改革委员会、建设部备案。

  第二十三条 本办法由国家发展和改革委员会会同建设部负责解释。

  第二十四条 本办法自2004年1月1日起执行,原国家计委、建设部印发的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(计价费[1996]266号)同时废止。


  摘要:构建完善的出狱人社会保护制度,是预防刑事解教人员再犯罪的重要措施。我国出狱人保护工作存在对出狱人社会歧视突出、部分出狱人漏管失控、民间参与程度不够和法律法规不健全等问题,有必要制定专门的《出狱人社会保护法》,完善出狱人保护的组织体系,建立起网络信息管理系统。

  关键词:出狱人社会保护;安置帮教 ;信息管理


  出狱人有狭义和广义之分,狭义的出狱人是刑满释放人员,包括刑满释放、假释释放和特赦释放人员。随着刑事政策的变化和人们对于犯罪原因认识的不断深入,出狱人社会保护概念的外延大大拓展,出狱人除了刑满释放人员以外,还包括缓刑、监外执行、劳动教养释放人员以及一切具有犯罪之虞的人员。所谓出狱人社会保护,是指国家和社会为了帮助出狱人成功回归社会、避免重新犯罪而对出狱人进行生活上的关心、就业上的安置、思想上的帮教、行为上的管理等措施。由于目前我国的主要刑罚还是监禁刑,因此出狱人保护的对象仍然是监狱服刑期满释放人员。随着出狱人重新犯罪问题的日益突出,出狱人社会保护问题越来越引起重视,“对出狱人进行必要的社会保护是囚犯重返社会程序中极其重要的一个环节,可以避免出狱人员因为对社会生活的不适应而产生逆反心理,重新走上犯罪道路同时也是犯罪预防、刑罚目的最终实现的需要,体现了对人权的深层次保护是社会文明与民主进程的一个标识”【1】。本文拟就此展开分析,以期对完善出狱人保护制度有所裨益。

  一、出狱人社会保护制度的价值

  出狱人保护工作源于1776年美国宾州的怀斯特所创办的“费城出狱人保护会”对出狱人所实施的善举。怀斯特基于救助出狱人的心理而创办了出狱人保护组织。200多年后,出狱人保护思想在宗教救赎的基础上吸收、融入了犯罪预防、社会救助的观念,从而使出狱人保护观念不仅体现人道主义、功利主义,而且,反映了20世纪,特别是二战后社会福利主义的思想,因而,出狱人保护工作一直呈发展态势,成为当代国际社会体现人道主义、福利思想的重要社会景观,成为预防犯罪的重要措施【2】。具体来说,出狱人社会保护制度主要有以下几方面的价值:一是帮助出狱人适应社会,防止其再犯罪。出狱人在经过一段时间的与社会隔绝的高墙内生活后,在重返社会之初,往往会产生一定的不适应感,社会环境的变化、家庭的变故、生活、就业方面面临的重压,使他们普遍产生茫然、焦虑、自卑等不良心绪。能否成功回归社会,很大程度上要取决于其出狱后的短期时间内能否适应社会、能否得到其他社会成员的接纳。因此需要通过国家、社会、民间组织、其他公民等主体的帮助和保护,从物质、精神上对其进行矫正,防止其再次走上犯罪道路。二是行刑社会化的要求。犯罪产生的原因既有一般原因即社会原因又有个人因素。因此矫正和改造犯罪的主观构成,也必须使其置身于有多种社会关系构成的特定社会环境之中。学术界对行刑社会化的概念虽然存在争议,但都强调罪犯与社会外界的交流和联系,将社会资源充分地利用到教育改造罪犯工作中,最终达到促使犯罪人顺利复归社会的目标【3】。

  二、出狱人社会保护的现状和问题

  (一)出狱人社会保护的现状

  从我国的出狱人保护制度的发展来看,国家和政府一贯重视对出狱人的保护工作,自建国以来,根据国情的变化,制定了相应的政策和原则。对出狱人保护工作的开展起到了极大的促进作用。具体来说:

  1.在制度保障方面,逐步建立健全出狱人保护工作机构, 形成了从中央到基层的六级网络组织机构, 同时建立了以安置就业和社会帮教为主要形式的出狱人保护制度【4】。

  2.在法律保障层面,配合《中国人民共和国监狱法》中的相关规定,全国人大及各部委以“意见”、“决定”、“通知”等形式下发了一系列法规及文件,对这项工作的性质、对象、工作目标等事项作出了具体规定。使出狱人保护制度的发展逐步走上了依法进行的轨道。

  3.在实践操作层面,现行出狱人保护制度的内容主要包括:落实户口、安置就业、生活救济和管理教育四个方面。保护形式多样,较为普遍的是社会帮教和帮教安置协议,个别地区成立了回归人员管理站、刑满释放人员就业中心等形式【5】。

  (二)出狱人社会保护工作存在的问题

  由于我国的出狱人社会保护工作起步较晚, 加之在市场经济的新形势下, 安置就业和社会帮教都面临着极大挑战。目前我国的出狱人保护制度存在诸多问题,主要是:第一,出狱人回归社会后,受歧视现象严重,他们需要承受来自社会、家庭等各方面的压力。如果其自身不能正确对待这一问题,极易产生怨恨或自暴自弃的态度,进而走上重新违法犯罪的道路;第二,随着改革开放的逐步推进,社会已进入市场经济体制,流动人口日益增多,人户分离已成为普遍现象,这造成部分出狱人回归社会后漏管失控现象的发生;第三,虽然在各政府部门推动下,各民间团体和社会团体也积极参与了出狱人保护事业,但现阶段民间参与度远远不够,目前的民间力量主要是半官方的社会团体,真正中立的民间团体发挥的作用并不大;第四,尽管已经出台了一系列相关法律、法规。但总体来看,缺乏系统性,实践操作上也有所欠缺,与出狱人保护的法制化发展轨道不相符合。

  三、完善出狱人社会保护制度的构想

  在我国的社会治安综合治理系统中,刑释人员安置帮教工作,包含了出狱人社会保护的部分内容,对刑释人员“不歧视、不嫌弃、给出路”的政策,并建立了以安置就业和社会帮教为主要形式的制度,具有出狱人保护的一般特征,但是我国的安置帮教工作并不能完全代替出狱人的社会保护工作。但在市场经济的新形势下,安置帮教工作面临着极大挑战,由于一些社会成员的社会责任感淡化、相关立法滞后、组织机构不健全等问题,导致出狱人社会保护的整体质量下降,地区之间发展极不平衡,一些地区刑释人员的重新犯罪率明显上升,影响了社会的安宁【6】。因此,我国的出狱人社会保护制度不应当只局限于安置帮教的范围,而应当从更宽广的视野中进行深化和完善:

  (一)创造良好环境

  出狱人社会保护不仅关系到出狱人的个人利益,更是有关全社会的安定、和谐与秩序。只有在一个宽容、理性和关爱的社会环境中,出狱人的保护工作才能顺利开展,才能取得良好的成效。因为出狱人本身就存在着严重的自卑心理,且心理负荷沉重,对外界环境反应也很敏感,当其重新踏入社会,面对崭新的环境,一般会产生强烈的不适应感。如果社会对他们的态度是憎恨、歧视,充满偏见,便极易导致出狱人的负面思想走向极端,产生破罐子破摔、自暴自弃的想法,这对其顺利回归社会是极为不利的。因此,社会各界应当提高对出狱人保护工作的认识,营造一种关爱、善待出狱人的良好氛围:一方面,需要社会一般公众转变过去对出狱人的不良态度,注重社区可以发挥的积极作用;另一方面,有关部门,包括司法行政部门和文化宣传部门在实际工作中应大力开展正面引导工作,为创造良好的社会舆论环境发挥应有的作用。

  (二)建立网络信息管理系统

  市场经济带来了大量的人口流动,而传统的出狱人保护制度是建立在严格的人口控制基础上的,在此情形下,人户分离已成为常态,出狱人脱管失控现象严重,这证明传统的工作方法已不能适应社会的发展潮流,因此,建立网络信息管理系统势在必行。通过建立信息平台、畅通信息渠道、实行信息互通,使有关机关能够及时掌握辖区内流动人口中的出狱人的各项情况包括个人履历、出狱之后表现、流动原因及目前生活状况等情况。各地出狱人保护的工作机构和人员可以及时地从全国出狱人管理信息库中查询本辖区流动人口中的出狱人员的基本情况,通过基层组织掌握其去向和保护情况,落实保护措施,防止脱管失控现象的发生。总之,出狱人的生存现状在社会的发展变化过程中是一个动态的过程,只有从社会发展的角度着眼,对出狱人在社会生活中的状态予以客观合理定位,才能使保护工作更为合理和科学,也才能实现其维护社会稳定与和谐的预期目的【7】。

  (三)完善出狱人社会保护的组织体系

  健全的组织体系是出狱人保护工作的重要保障。在我国,许多工、青、妇等群众组织、一些企事业单位及街道、村委会等基层组织也积极参与出狱人保护工作,但是,专门性的出狱人保护组织并未普遍建立起来。为推动出狱人保护工作的开展,应在我国各级司法行政机关内设置专门机构,领导、指导、协调各地的出狱人保护工作,同时,应鼓励民间力量参与这一工作,扶植社区性的出狱人保护组织的建立、发展。民间组织由于没有任何权力色彩和强制因素,完全以仁爱互助之心参与出狱人保护,对于促进出狱人的再社会化发挥着特殊作用【8】。

  具体而言,在组织体系建设方面,可以借鉴日本的模式,并借鉴我国司法鉴定管理工作改革的经验,在司法部设立出狱人保护司,负责全国性出狱人保护事业的管理工作,在地方各级司法行政部门设立相对应的机构,负责地方的出狱人保护事业的管理工作。由出狱人保护司发起设立出狱人保护协会,各省、市、县级政府辖区设立出狱人保护分会。出狱人保护协会为建立在城市社区和农村村民自治基础上的群众性组织和社会团体法人,应当在制定章程后向司法部(而非民政部)申请登记。出狱人保护协会应吸收大量的社会志愿者的广泛参与,具体运作应由协会章程规定。司法行政机关通过审核出狱人保护协会章程、监督检查出狱人保护协会的工作,来领导管理协会的工作。

  (四)制定出狱人社会保护法

  出狱人保护工作是一项复杂的社会系统工程,涉及面广,仅仅靠政策性文件、行政命令是不够的。虽然监狱法等法律规定了涉及出狱人保护的个别条款,但仅是原则性规定,我国至今没有制定一部专门、系统的规范出狱人保护的法律。因此必须使其规范化、法律化,把出狱人保护工作纳入法制轨道,使其更有利于预防和减少重新违法犯罪,稳定社会秩序。此外,制定专门的出狱人保护法,可以明确出狱人的权利、义务和社会各有关部门的职权与职责,以立法形式推进出狱人社会保障机制的完善。

  (五)充实出狱人社会保护的具体内容

绍兴市《城市区域环境噪声标准》适用区域划分规定(1996年)

浙江省绍兴市人民政府


绍兴市人民政府文件

绍市府发〔1996〕113号


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绍兴市城市区域环境噪声标准适用区域划分规定


 
 
重新印发《绍兴市<城市区域环境噪声标准>适用区域划分规定》的通知
绍市府发[1996]113号


各县(市、区)人民政府,市政府各部门:
  现将调整后的《绍兴市〈城市区域环境噪声标准〉适用区域划分规定》印发给你们,请认真执行。

绍兴市人民政府
一九九六年八月十五日

绍兴市《城市区域环境噪声标准》适用区域划分规定

  一、为贯彻《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国环境噪声污染条例》和《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93),根据绍兴市城市总体规划和环境噪声污染现状,特制定绍兴市《城市区域环境噪声标准》适用区域划分规定。
  二、本规定适用于绍兴市市区区域环境,规划期限为10年,自本规定发布之日算起。标准中所昼间指北京时间时至此22时,夜间指北京时间22时至次日6时。
  三、绍兴市《城市区域环境噪声标准》适用区域划分边界规定:
(一)1类标准适用区域(共三块) 区划图中代号 边界或范围规定
A-1 萧甬铁路-大滩-梅山江-104国道绍兴段北线-上沙盆底-萧甬铁路
A-2 解放北路-胜利西路-环山护河-府横街-府山风景区南-庞公池-环城西路-胜利西路-西小路-上大路-解放北路
A-3 解放南路-人民中路-人民东路-平水东江-延安东路-环城东路-环城南路-解放南路

(二)2类标准适用区域(共三块) 区划图中代号 边界或范围规定
B-1 解放北路-上大路-西小路-胜利西路-环城西路-龙横江-新桥江-兰渚江-104国道-环城西河-萧甬铁路-昌安立交桥-环城东路-人民中路-人民西路-酒务桥-环山护河-胜利西路-解放北路
B-2 解放南路-城南大桥-南池江-越南路-龙山-外山-104国道南线-风则江-环城西路-庞公池-府山风景区南-府横街-环山护河-酒务桥-人民西路-解放南路
B-3 环城东路-延安东路-平水东江-外环线-禹陵江-稽山桥-环城东路
(三)3类标准适用区域(共四块)
边界或范围规定 区划图中代号
C-1 萧甬铁路-平水东江-人民东路-环城东路-昌安立交桥-萧甬铁路
C-2 兰渚江-姚家娄、鹅头桥-104国道绍兴段北线-梅山江-大滩-萧甬铁路-环城西河-104国道-兰渚江
C-3 亭山北-娄宫江-104国道南线-外环西路-龙横江-环城西路-风则江-大校场沿鉴湖新村南延-104国道南线-外山-亭山北
C-4 环城南路-稽山桥-禹陵江-越南路-南池江-城南大桥-环城南路
 (四)4类标准适用区域:
  1、交通干线道路名称如下:
   解放南路、解放北路、人民东路、人民中路、人民西路、胜利东路、胜利西路、中兴中路、中兴北路、环城东路、环城南路、环城西路、环城北路、延安路、平江路、104国道、104国道绍兴段南线、104国道绍兴段北线、绍大公路、绍甘公路、萧甬铁路。
2、交通干线道路两侧区域
交通干线道路两侧区域规定如下:若相邻区域为1类标准适用区域,则按时完50米划界;若相邻区域为2类标准适用区域,则按35米划界;若相邻区域为3类标准适用区域,则按规定20米划界。但若在上述两侧范围内,建有能起到明显阻挡干线交通噪声效果,并使其后不受交通噪声影响的某种(三层楼以上)建筑物时,两侧区域应为道路边界至该建筑物间的地带。
  四、本规定各区域环境噪声的标准按(GB3096-93)《城市区域环境噪声标准》执行。同时,工业噪声源执行GB12348-90《工业企业厂界噪声标准》,建筑施工工地噪声执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》,铁路边界噪声执行GB12525-90《铁路边界噪声限值及其测量方法》,内河两岸区域环境噪声标准》。
  五、各适用区域之间的边界噪声按高标准区域一侧的标准执行。例如:3类标准适用区域与1类标准适用区域毗邻时,3类标准适用区域内噪声源发出的噪声传进1类标准适用区域内的噪声值不得高于1类标准适用区域的标准。
与建城区相连未划入适用区域范围乡镇暂按2类标准适用区域执行。
火车站、汽车客运站、货运站按4类标准适用区域执行。位于交通干线两侧区域内的固定噪声源对区域的声环境影响,按交通干线两侧毗邻区域的标准执行。
  六、2类标准适用区域和3类标准适用区域亲建、改建、扩建项目审批、验收,如项目所在地附近居民相对密集,应按所在功能区域的噪声标准严一档要求(低5分贝)。
  七、本规定现未划出0类标准适用区域,如果单位或部门在声学环境上有特殊要求,可以市环境保护局提出申请,经市环境保护局作现场评价,同意后报市人民政府批准,可以划分0类标准适用区域。
  八、本规定自颁布之日起实施,由市环境保护局负责解释。
   1994年5月23日绍市府发[1994]34号文印发的《绍兴市〈城市区域环境噪声标准〉适用区域划分规定》停止执行。