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苏州市人民政府关于印发苏州市工业项目用地公开交易暂行办法的通知

时间:2024-05-21 05:54:56 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8368
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苏州市人民政府关于印发苏州市工业项目用地公开交易暂行办法的通知

江苏省苏州市人民政府


苏州市人民政府关于印发苏州市工业项目用地公开交易暂行办法的通知

苏府〔2007〕84号

各市、区人民政府,苏州工业园区、苏州高新区、太仓港口管委会;市各委办局,各直属单位:

  经市政府同意,现将《苏州市工业项目用地公开交易暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

苏州市人民政府

二○○七年四月三十日

苏州市工业项目用地公开交易暂行办法

  第一条 为规范工业用地使用权出让行为,建立和完善公开透明、规范高效的土地使用权出让制度,优化土地资源配置,促进工业用地的节约集约利用,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域内工业用地使用权的招标、拍卖和挂牌出让,适用本办法。

  本办法所称工业用地,包括工业厂房用地、工业仓储用地、工业研发用地,以及工业厂区内的办公和生产生活辅助设施用地。

  除工业用地外,其他营利性的公用设施项目用地、公益项目用地、营利性教育项目用地、营利性医疗项目用地、外来人口集中居住项目(打工楼、集宿楼)用地出让,参照本办法。

  第三条 经发改或经贸系统投资管理部门批准的用地规模扩大20%以内的技术改造项目、因城市建设或区域工业布局调整须整体搬迁且不扩大原用地规模的非淘汰类和限制类工业项目、因地块区位涉及保密事项不宜以公开交易方式供应的工业项目用地,经市或县级市人民政府批准可以协议方式出让供地,但协议出让的土地价格和操作程序必须符合国家和省的有关规定。

  除上款规定可以协议出让的工业项目用地外,本办法第二条明确的其他项目用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。

  第四条 苏州市人民政府、各县级市人民政府分别负责本辖区范围内的工业用地招标、拍卖、挂牌出让工作。苏州工业园区中新合作80平方公里范围内的工业用地出让由苏州市人民政府授权工业园区管委会组织实施。

  第五条 苏州市和各县级市土地行政主管部门组织实施本辖区范围内的工业用地招标拍卖挂牌出让工作,拟定出让地块的供地方案,报经苏州市和各县级市人民政府批准,编制招标拍卖挂牌出让文件后,组织招标拍卖挂牌出让。吴中、相城、虎丘区范围内和工业园区80平方公里以外的工业用地出让前期和后期跟踪管理工作均由市国土资源局委托区国土分局和区局负责实施。

  第六条 按照本办法第三条规定必须进行公开交易的项目用地,应当在市或县级市的土地有形市场定期或不定期举行招标、拍卖和挂牌活动。

  第七条 工业项目用地公开交易必须坚持以下原则:

  (一)必须是已依法办理征转用手续的建设用地,并按政策落实好被征地农民的补偿安置。

  (二)坚持公开、公平、公正的原则。除为实施城市规划和政府产业政策外,不设置可能影响公平竞争的前置条件。

  (三)必须符合国家和地方实际的产业政策。属于鼓励类的项目优先供地,禁止类项目不得供地,限制类项目必须先经发改或经贸系统投资管理部门批准后方能供地。

  (四)遵循土地节约集约的原则。应根据国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标(试行)》(国土资发〔2004〕232号)、省国土厅印发的《江苏省建设用地指标(2006年版)》,以及苏州市人民政府颁发的《关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见》(苏府〔2005〕63号)的有关规定,确定出让地块的土地使用条件和要求。

  第八条 工业用地出让应当采取净地出让。出让地块的前期土地与配套设施建设,由地块所在镇(街道)或开发区负责,并应于交易前一个月将净地移交给土地行政主管部门。

  第九条 工业用地招标拍卖挂牌出让底价,以及按本办法协议出让的工业项目用地价格,由市、县级市土地行政主管部门按照国家和省规定的技术规范确定,并报经市、县级市人民政府批准,但均不得低于取得土地时对农民和集体经济组织的安置补偿成本、土地前期开发成本和按规定缴纳的各项税费之和。土地前期开发成本由市和县级市人民政府根据各区域实际投入情况确定。

  国家和省政府公布新的最低保护价的,出让底价或协议出让价格不得低于公布的最低保护价。

  第十条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,凡具备发改或经贸系统投资管理部门的工业项目审批、核准或备案文件的,均可按照本办法规定参与工业项目用地的招标拍卖挂牌出让活动。但属标准厂房用地等在招标拍卖挂牌出让公告中明确不需具备先前项目审批(核准、备案)文件条件的,竞买人资格按出让公告中明确的对象为准。

  第十一条 发改、经贸、外经、规划、环保、建设、工商等有关管理部门,应当在各自职权范围内,协同做好工业用地招标、拍卖、挂牌出让的相关工作。

  (一)规划行政主管部门根据城市(城镇)总体规划要求、产业结构布局及集约用地要求,合理确定地块容积率、建筑密度、绿化率等规划条件,出具规划指标和规划红线图。

  (二)根据规划部门意见,发改或经贸系统投资管理部门负责确定拟出让地块项目准入条件,包括项目产业类型、投资总额、工艺技术、生产规模、资质要求等。

  (三)环保部门负责确定拟出让地块的环境保护要求,包括对不同项目的要求、条件和标准。

  (四)土地行政主管部门根据拟出让地块规划红线和指标,负责土地勘测调查、压覆矿藏审查、农转用及土地征收、被征地农民补偿安置、地价评估等出让前期工作,并综合规划、发改、经贸、环保等相关部门的意见,拟定出让地块的实施方案,上报市、县级市人民政府。

   第十二条 土地出让实施方案应当包括如下内容:

  (一)出让地块的具体位置、四至、用途和面积、出让年限;

  (二)出让地块的供地方式、评估地价;

  (三)出让地块的规划指标及要求;

  (四)出让地块的竞买人资格和要求;

  (五)出让地块的项目准入条件,包括产业目录、投资总额、工艺技术、生产规模、资质要求和环境保护要求、开工竣工时间、土地转让和出租条件等内容。

  土地出让实施方案的内容,应当作为招标、拍卖或挂牌公告、竞买须知和土地使用权出让合同的内容。

  第十三条 土地出让实施方案经县级以上人民政府批准后,土地行政主管部门须根据出让地块的具体情况编制招标拍卖挂牌土地出让文件。土地出让文件应当包括出让公告、投标或竞买须知、宗地图、土地利用条件、标书或竞买申请书、成交确认书、出让合同文本等内容。

  第十四条 根据市、县级市人民政府批准的出让实施方案,采用招标、拍卖方式出让土地的,土地行政主管部门应当在招标拍卖出让活动前20日发布出让公告。招标拍卖的程序和要求按照《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》规定执行。

  采用拍卖方式出让的意向竞买人少于3人的,自动转为挂牌方式出让,经现场竞价确定竞得人。

  第十五条 根据市、县级市人民政府批准的出让实施方案,采用挂牌方式出让土地的,土地行政主管部门应当在挂牌出让活动前10日,在当地土地有形市场、土地行政主管部门门户网、江苏土地市场网发布出让公告,公布挂牌出让宗地的基本情况和挂牌的时间、地点等内容。

  挂牌出让地块的竞买申请、竞买资格审查等程序参照《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》规定执行。

  在挂牌竞买申请期间仅有1人提出书面竞买意向,并符合竞买条件的,到期挂牌成交。超过1人提出书面竞买意向,并符合竞买条件的,于公告指定日期采取现场竞价方式确定竞得人。

  第十六条 招标拍卖挂牌出让的工业用地自签订土地使用权《中标通知书》或《成交确认书》之日起10个工作日内、协议出让的工业用地自签订《国有土地使用权出让合同》之日起7个工作日内,各市土地行政主管部门应在当地土地有形市场及有关媒体上公示出让结果。公示内容应包括出让地块的宗地号、面积、区位、成交价、土地使用权受让人、规划建设指标等信息。

  第十七条 土地招标拍卖挂牌成交后,中标人或竞得人应在出让文件规定的时间内,与土地出让人签订《国有土地使用权出让合同》。到期未签订《出让合同》的,出让人可以取消其中标或竞得资格,所支付的保证金不予退还,并可请求赔偿。

  第十八条 中标人或竞得人应当按照出让文件及《出让合同》的约定,按期缴纳土地出让金。不按期缴付土地出让金的,中标人或竞得人按《出让合同》的约定承担违约责任。

  第十九条 竞得人或中标人凭《国有土地使用权出让合同》向工商、规划、环保等管理部门分别申请工商登记、规划方案报建、环境影响评价审批等事项。取得工商登记和规划方案审定意见,通过环境评价,并付清土地出让金后,竞得人或中标人持以上相关批准材料到当地土地行政主管部门申领《建设用地批准书》和《国有土地使用证》。

  第二十条 受让人取得土地使用权后,应当按时开工建设,并不得擅自改变土地用途和其他利用条件。如受让人违反合同约定擅自改变土地用途和利用条件的,土地行政主管部门应责令限期纠正,并处以地价款30%以下罚款;拒不纠正的,可无偿收回土地使用权。

  第二十一条 受让人取得工业用地使用权后,可以依法转让,但必须符合出让文件和《出让合同》的约定。出让文件和《出让合同》须明确转让工业用地使用权应当符合以下条件:

  (一)付清土地出让金,并领取《土地使用证》;

  (二)按照合同约定条件开发,并且地面建筑物全部竣工,依法办理房产转让手续的;

  (三)新受让人必须符合原出让文件中限定的竞买资格,并经土地行政主管部门和发改或经贸系统投资管理部门审核同意;

  (四)工业用地依法转让后需续建、新建、改建厂房的,在申报转让登记前,新的受让人须持有发改或经贸系统投资管理部门重新审批(核准、备案)的文件,并取得规划部门的批准意见。

  原受让人未经批准擅自转让土地的,且不符合转让条件的,土地行政主管部门应责令限期纠正,并处以转让地价20%以下的罚款;拒不纠正的,可无偿收回土地使用权。

  第二十二条 受让人取得土地使用权后,可以依法出租,但必须符合出让文件和《出让合同》的约定。出让文件和《出让合同》须明确出租工业用地使用权应当符合以下条件:

  (一)付清土地出让金,并领取《土地使用证》;

  (二)按照合同约定条件开发,地面建筑全部竣工,通过土地部门验收;

  (三)除标准厂房等工业房地产用地可以出租外,其他工业项目用地须在地面建筑物全部竣工5年后方可出租。

  (四)承租人应当符合原出让文件中限定的竞买资格,不得改变工业用途;

  受让人未经批准擅自出租土地的,且不符合出租条件的,土地行政主管部门应责令限期纠正,并给予相应处罚。

  第二十三条 《出让合同》约定的项目竣工时间到期后,受让人应当向当地土地行政主管部门申请土地竣工验收。当地土地行政主管部门对照《出让合同》约定,对用途、面积、容积率、附属配套用房比例等情况进行复核。到期未通过土地验收的,当地土地行政主管部门按照法律法规及出让合同约定处置。

  第二十四条 规划、发改、经贸、环保、工商等相关部门,也应按照各自职责范围,监督受让人按照出让方案确定的规划条件和经批准的投资项目要求进行建设和使用土地。

  第二十五条 苏州全市范围内工业用地出让适用此办法。本办法中没有规定的,适用《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》。

  第二十六条  以国有土地使用权租赁方式供地的,以及依法批准的新增集体建设用地使用权流转的参照本办法。

  第二十七条 本办法自2007年1月1日起施行。


           从本案谈合同登记与批准对合同效力的影响

                 王德山 姜晓林

内容提要:《合同法》第44条第2款关于合同需经登记或批准才生效的规定,尽管最高人民法院对此作出了相关司法解释,新颁布实施的《物权法》对此进一步作出了明确规定。关于合同登记和批准的效力主要表现在二个方面:即登记或审批为合同生效要件;合同登记为对抗要件。绝大多数登记或审批对合同效力不产生任何影响,特别是合同登记制度应区别于物权登记制度。
关键词:合同登记、批准,合同效力,物权变更登记

The Impact of the Contract Registration and Approval on the Contract Effect from the Case
Wang Deshan Jiang Xiaolin
Abstract: "Contract Law" Article 44, paragraph 2 prescribed that contract must be registered or approved to take effect, although the Supreme People's Court have made the relevant judicial interpretations and the newly promulgated "property law" have made a further clearly defined. The effect of contract registration and approval performance in two major aspects: the registration or approval are elements of which the contract can take effect; contracts registered as the against elements.In the vast majority of cases the registration or approval do not have any influence on the contract. In particular, the contract registration system shall be separate from property rights registration system.
Key words: Contract registration、Approval, Contract effect, Registration of the property rights

[基本案情] 1995年5月16日,原告陈某(二审被上诉人、申请再审人)在澄迈县老城镇购买一块宅基地,价款为15万元,并取得了澄迈县政府颁发的集体土地使用证。1999年10月6日,原告与同镇的被告冯某(二审上诉人、再审被申请人)签订了《宅基地调换位置协议书》,该协议书约定:原、被告双方对换调整宅基地位置,即原告将位于东边的宅基地与被告位于西边的宅基地互换位置,双方所持的土地使用证中的尺寸不变。2001年9月,被告在未依法办理宅基地使用权变更手续的情况下,在与原告调换位置的宅基地上建起一栋四层楼房并搬入居住。2002年1月27日,原告以“被告未依法取得宅基地使用权的情况下,擅自在其宅基地的位置上建房,其行为已构成民事侵权”为由向法院提起诉讼,请求法院判决被告补偿购地款15万元的经济损失。被告在诉讼中均以双方签订的协议书有效,并请求法院判决驳回原告的诉讼请求进行抗辩。上述事实,在一审、二审、再审的庭审质证中双方均没有异议。
一审判决认为:原、被告双方经过协商同意签订《宅基地调换位置协议书》,因原、被告双方未向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续,其行为违反《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第6条的规定,根据《合同法》第44条第2款和最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《解释》)第9条的规定,确认双方签订的协议书未生效。被告在没有依法取得原告享有宅基地使用权的情况下,擅自在原告合法享有的宅基地使用权位置上建楼房,侵害了原告宅基地使用权,其行为已构成民事侵权。根据《民法通则》第117条和第134条第1款的规定,判决被告冯某在本判决发生法律效力之日起30日内补偿购地款15万元给原告陈某。
二审意见与判决:冯某对上述判决不服,以一审认定协议书未生效属于适用法律错误为由提出上诉。二审判决认为:双方签订的《宅基地调换位置协议书》意思表示真实,其行为未给国家、集体或他人的合法权益造成损害,故认定双方签订的协议书有效。一审认定事实基本清楚,但适用法律和判决结果错误。依据《民法通则》、《土地管理法》第12条等规定,判决撤销一审判决;上诉人冯某与被上诉人陈某的调换宅基地行为有效,双方在本判决生效之日起一个月内到县土地管理局办理各自宅基地使用权的权属变更手续;驳回被上诉人陈某请求上诉人冯某赔偿购地款15万元的诉讼请求
再审意见与判决:陈某对上述生效的民事判决不服,以“二审判决认定协议书有效,属于适用法律错误”为主要理由申请再审。再审认为:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,处理结果并无不当;二审判决认定事实清楚,但适用法律错误,造成处理结果不当。根据《土地管理法》第12条和《土地管理法实施条例》第9条、《民法通则》第117条和第134条第1款、《合同法》第44条第2款和《解释》第9条以及《民事诉讼法》第153条第1款和参照最高人民法院法[2001]161号《关于当前审判监督工作若干问题的纪要》第6条的规定判决:维持一审法院作出的民事判决;撤销二审法院作出的民事判决。
[问题提出] 本案案情简单,事实清楚,但经过三审,存在两种不同的观点,并作出截然不同的判决结果。本案争议的焦点是合同是否生效,而对此最核心的一点就是对《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定的理解。 一审和再审认为合同未生效,被告因此而承担侵权责任。理由是双方当事人未依照《土地管理法》第12条和国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定向土地主管行政部门办理宅基地使用权变更登记审批手续。二审认为,双方签订的协议书有效,应依协议书所约定的内容履行。那么,究竟如何理解《合同法》第44条第2款和《土地管理法》第12条及国务院发布《土地管理法实施条例》第6条的规定?合同登记是否为合同生效的必要条件?
一、《合同法》关于合同生效的规定
合同生效是指已成立的合同在当事人之间产生法律拘束力或称法律效力,如果一方当事人不履行合同义务,另一方当事人则可以依靠国家强制力强制当事人履行合同并承担违约责任。根据《合同法》第44、45、46条规定,合同生效的时间主要有以下四种情形:①以合同成立时间为合同生效时间。依法成立的合同,自成立时生效。 ②以批准、登记时间为合同生效时间。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,合同自批准、登记之日起生效。 依据该规定,办理批准、登记等手续是合同生效的必要条件,未经批准或登记,合同仅成立而不生效。③以所附条件成就的时间为合同生效时间。合同当事人可以对合同的生效可以约定附条件,附生效条件的合同,自条件成就时生效。 因此,合同的生效取决于当事人约定的条件是否成就。④以所附期限届至的时间为生效时间。合同当事人对合同的生效可以约定附期限。附生效期限的合同,自期限届至时生效。
二、对合同批准、登记生效的理解
司法实务及理论界对第②种情形,即《合同法》第44条第2款之规定往往发生错误的理解,即凡是法律、法规规定需要批准、登记而未批准登记的合同,一律被认定为无效或未生效。为了对该规定的准确理解,《解释》第9条规定,“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理批准手续,或者办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记等手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其它物权不能转移。”但《解释》并未消除司法实务中对合同法第44条第2款规定的错误理解。
(一)合同批准
批准是有权审批机关依据法律、行政法规规定,对于当事人所签订的合同依法进行审核批准。审批或批准的性质是行政审批或行政许可,是一种国家行政管理手段,属于公法的范畴。国家为了国家利益或社会公共利益的需要,对某些特殊的行业或经营项目须经国家相关的机关或部门进行审批。因此,绝大多数行政审批属于行业准入性质的审批,当事人所签订的合同如果涉及这些特殊行业或项目,国家出于行政管理的需要,有关机关或部门对该合同进行审批,合同只有经过审批才能生效和履行。如《中外合资经营企业法实施条例》第14条规定:“ 合营企业协议、合同和章程经审批机构批准后生效,其修改时同”。这就意味着,当事人所订立的合营企业协议、合同,包括对合营合同的修改,必须经审批机构批准后才能生效。须特别明确的是,该条明确规定有“经审批机构批准后生效”的字样。有些法律、行政法规虽然规定合同须经批准,但未明确规定“批准后生效”,“批准”将不是合同的生效要件,对合同生效与否没有影响。
(二)合同登记
合同登记是指当事人订立的合同依法成立后,依照有关规定需到有关机关进行登记。除上述审批情形外,某些合同依据法律、行政法规规定,必须经过登记。关于合同登记的效力通常表现在二个方面:第一,合同登记为合同生效要件;第二,合同登记为对抗要件,即对抗第三人的要件。
1.合同登记为合同生效要件
依据法律、行政法规规定,某些合同须经过登记,且明确规定合同自登记之日起生效。在此情形下,合同登记是合同生效的必要条件。如《担保法》第41条规定:“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”合同登记(包括“批准”)作为合同生效要件,必须注意以下情形:第一,须是法律、行政法规对此所作的规定,而不包括部门规章、地方法规;第二,明确规定了合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件,合同未经登记仅仅成立而不生效;另一方面,法律行政法规明确了合同生效的时间,即“自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记,但未明确规定合同“自登记之日起生效”,那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利和义务,并向房产管理部门登记备案。” 第三,法律、行政法规排除了当事人对合同生效时间的约定,即便当事人有相反约定也不得对抗法律规定。
《解释》第9条进一步明确了三个方面的问题:第一,《解释》进一步明确了《合同法》第44条第2款规定的具体含义,即法律、行政法规未明确规定应当办理批准手续,或者虽然规定应当办理批准、登记手续,但未规定办理批准、登记等手续才生效的,人民法院不能认定该合同未生效。如《城市房地产管理法》第44条第1款规定。第二,当事人未办理批准、登记手续的法律后果是合同“未生效”。严格意义上讲,合同未生效与无效合同有着一定的区别。在合同未生效的情况下,当事人可以通过补办相关手续,对合同进行补正而使合同生效。但合同无效是绝对的、自始、确定无效,当事人难以通过补正而使合同有效。第三,批准或登记的截止时间为一审法庭辩论终结前。
2.合同登记为对抗第三人的要件
合同登记尽管不是合同生效要件,但经过登记可以对抗善意第三人。在此情况下,不能以未办理变更登记而认定合同未生效或认定合同无效。如《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第24条规定,“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。”另外,《担保法》第43条也有类似规定。
法律或行政法规虽然规定合同应当办理登记手续,但未明确规定合同登记是合同的生效要件,同时未规定为对抗要件,合同登记制度对合同效力无任何影响。一般说来,该种登记是一种行政管理手段。法律或行政法规合同登记制度的目的,是为了维护国家和社会公共利益,便于政府相关机关或部门对当事人和市场进行监督和管理。如《城市房地产管理法》第44条第1款、第53条之规定,上述条款虽然规定合同应当进行登记,但对合同本身效力没有影响。《解释》第9条亦明确规定“依照合同法第44条第2款的规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力”。在此情况下既不能认定合同未生效,也不能认定合同无效。
三、登记为合同标的物物权变动生效要件
某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记,而是合同标的物所有权或其它物权变动的生效要件,而不是合同本身的生效或有效要件。事实上,司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面,将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。
物权发生转移通常有两种方式,其一,除法律、行政法规定有特别规定或者当事人有特别约定之外,动产所有权自交付时转移。《物权法》第23条规定,“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”其二是不动产物权变动以物权登记为准。《物权法》第14条规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”而依据《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款、国务院《城市私有房屋管理条例》第9条等规定,土地使用权、房屋所有权等物权设立、变更、转让和消灭,特别是实务中常见的买卖须到土地、房屋管理机关办理登记手续,该登记是物权发生变动的必要条件,未经登记的,物权不发生变动的法律效力。
但是,物权权属变更登记对合同效力不发生任何影响,不能将物权权属登记混为合同登记,二者存在本质的区别。《物权法》第15条规定,“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。上述登记属于物权权属变动登记,而不是合同登记。对于房地产买卖合同,登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响,登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。我国法学界和司法实务长期把是否进行物权登记作为合同的生效要件,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。
不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同,该合同只要具备主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的有效要件,即在订约当事人之间发生法律效力,双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同约定,出卖人有义务转移不动产物权,在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续,而买受人则有义务向出卖人支付价款,并有权请求出卖人交付不动产、办理登记手续等。以房屋买卖过户登记为例,房屋等不动产物权过户登记事实上是履行合同义务。既然登记是履行合同义务行为,从逻辑方面,房屋买卖合同生效在前,产权过户登记在后,若将登记作为房屋买卖合同生效要件必会存在矛盾,即登记行为的发生,是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提,买受人基于有效的房屋买卖合同才有权要求出卖方履行过户登记,出卖人才相应地负有履行登记的义务。若登记之前房屋买卖合同还未生效或无效,则登记本身就失去法律依据。总之,要区分合同生效与合同标的物使用权、所有权转移生效,不能将二者混为一谈。
就本案而言,一审和再审以未办理变更登记为由认定合同未生效显然是错误的,究其根源就在于对上述法律、行政法规和《解释》规定的误解,将物权登记理解为合同登记,将物权变动的生效要件——登记,理解为合同登记,并作为合同生效要件。根据法律、行政法规和《解释》规定,双方签订的《宅基地调换位置协议书》不但有效,而且已经生效。未办理变更登记,其法律后果是宅基地使用权未发生变更,原宅基地使用权仍归各自所有,但对合同本身的效力并不产生任何影响。双方当事人应当依合同约定履行合同,即办理变更登记。因此,二审法院对法律、行政法规和《解释》的理解是正确的。

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http://www.solw.cn/Article/20070503135403_12815.html:2007-5-3


本文发表在《淮北职业技术学院学报》2008年第16期

出境货物木质包装检疫处理管理办法

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局令

第69号

《出境货物木质包装检疫处理管理办法》经2004年12月24日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自2005年3月1日起施行。


局 长

二〇〇五年一月十日


出境货物木质包装检疫处理管理办法

第一条 为规范木质包装检疫监督管理,确保出境货物使用的木质包装符合输入国家或者地区检疫要求,依据《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例,参照国际植物检疫措施标准第15号《国际贸易中木质包装材料管理准则》(简称第15号国际标准)的规定,制定本办法。
第二条 本办法所称木质包装是指用于承载、包装、铺垫、支撑、加固货物的木质材料,如木板箱、木条箱、木托盘、木框、木桶、木轴、木楔、垫木、枕木、衬木等。
经人工合成或者经加热、加压等深度加工的包装用木质材料(如胶合板、纤维板等)除外。薄板旋切芯、锯屑、木丝、刨花等以及厚度等于或者小于6mm的木质材料除外。
第三条 国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)统一管理全国出境货物木质包装的检疫监督管理工作。国家质检总局设在各地的出入境检验检疫机构(以下简称检验检疫机构)负责所辖地区出境货物木质包装的检疫监督管理。
第四条 出境货物木质包装应当按照本办法附件1列明的检疫除害处理方法实施处理,并按照附件2的要求加施专用标识。
第五条 对木质包装实施除害处理并加施标识的企业(以下简称标识加施企业),应当向所在地检验检疫机构提出除害处理标识加施资格申请并提供以下材料:
(一)《出境货物木质包装除害处理标识加施申请考核表》(附件3);
(二)工商营业执照及相关部门批准证书复印件;
(三)厂区平面图,包括原料库(场)、生产车间、除害处理场所、成品库平面图;
(四)热处理或者熏蒸处理等除害设施及相关技术、管理人员的资料;
(五)木质包装生产防疫、质量控制体系文件;
(六)检验检疫机构要求的其他材料。
第六条 直属检验检疫机构对标识加施企业的热处理或者熏蒸处理设施、人员及相关质量管理体系等进行考核,符合要求的(附件4),颁发除害处理标识加施资格证书(附件5),并公布标识加施企业名单,同时报国家质检总局备案,标识加施资格有效期为三年;不符合要求的,不予颁发资格证书,并连同不予颁发的理由一并书面告知申请企业(附件6)。未取得资格证书的,不得擅自加施除害处理标识。
第七条 标识加施企业出现以下情况之一的,应当向检验检疫机构重新申请标识加施资格。
(一)热处理或者熏蒸处理设施改建、扩建;
(二)木质包装成品库改建、扩建;
(三)企业迁址;
(四)其他重大变更情况。
未重新申请的,检验检疫机构暂停直至取消其标识加施资格。
第八条 标识加施企业应当将木质包装除害处理计划在除害处理前向所在地检验检疫机构申报,检验检疫机构对除害处理过程和加施标识情况实施监督管理。
第九条 除害处理结束后,标识加施企业应当出具处理结果报告单(见附件7、附件8)。经检验检疫机构认定除害处理合格的,标识加施企业按照规定加施标识。
再利用、再加工或者经修理的木质包装应当重新验证并重新加施标识,确保木质包装材料的所有组成部分均得到处理。
第十条 标识加施企业对加施标识的木质包装应当单独存放,采取必要的防疫措施防止有害生物再次侵染,建立木质包装销售、使用记录,并按照检验检疫机构的要求核销。

第十一条 未获得标识加施资格的木质包装使用企业,可以从检验检疫机构公布的标识加施企业购买木质包装,并要求标识加施企业提供出境货物木质包装除害处理合格凭证(附件9)。
检验检疫机构对出境货物使用的木质包装实施抽查检疫。
第十二条 检验检疫机构对标识加施企业实施日常监督检查。
第十三条 标识加施企业出现下列情况之一的,检验检疫机构责令整改,整改期间暂停标识加施资格。
(一)热处理/熏蒸处理设施、检测设备达不到要求的;
(二)除害处理达不到规定温度、剂量、时间等技术指标的。
(三)经除害处理合格的木质包装成品库管理不规范,存在有害生物再次侵染风险的;
(四)木质包装标识加施不符合规范要求的;
(五)木质包装除害处理、销售等情况不清的;
(六)相关质量管理体系运转不正常,质量记录不健全的;
(七)未按照规定向检验检疫机构申报的;
(八)其他影响木质包装检疫质量的。
第十四条 因标识加施企业方面原因出现下列情况之一的,检验检疫机构将暂停直至取消其标识加施资格,并予以公布。
(一)因第十三条的原因,在国外遭除害处理、销毁或者退货的;
(二)未经有效除害处理加施标识的;
(三)倒卖、挪用标识等弄虚作假行为的;
(四)出现严重安全质量事故的;
(五)其他严重影响木质包装检疫质量的。
第十五条 伪造、变造、盗用标识的,依照《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例的有关规定处罚。
第十六条 输入国家或者地区对木质包装有其他特殊检疫要求的,按照输入国家或者地区的规定执行。
第十七条 本办法由国家质检总局负责解释。
第十八条 本办法自2005年3月1日起实施。



附件1:

出境货物木质包装除害处理方法

一、热处理(HT)
1.必须保证木材中心温度至少达到56℃,持续30分钟以上。
2.窑内烘干(KD)、化学加压浸透(CPI)或其它处理方法只要达到热处理要求,可以视为热处理。如化学加压浸透可通过蒸汽、热水或干热等方法达到热处理的技术指标要求。
二、溴甲烷熏蒸处理(MB)
1.常压下,按下列标准处理
温度 剂量(g/m3) 最低浓度要求(g/m3)
0.5小时 2小时 4小时 16小时
≥21℃ 48 36 24 17 14
≥16℃ 56 42 28 20 17
≥11℃ 64 48 32 22 19
2.最低熏蒸温度不应低于10℃,熏蒸时间最低不应少于16小时。
三、国际植物检疫措施标准或输入国家/地区认可的其它除害处理方法。

附件2:
出境货物木质包装除害处理标识要求
一、标识式样:






其中:
IPPC——《国际植物保护公约》的英文缩写;
CN——国际标准化组织(ISO)规定的中国国家编码;
000——出境货物木质包装标识加施企业的三位数登记号,按直属检验检疫局分别编号;
YY——除害处理方法,溴甲烷熏蒸-MB,热处理-HT;
ZZ——各直属检验检疫局2位数代码(如江苏局为32)。
二、除上述信息外,标识加施企业可根据需要增加其他必要的信息。
三、标识颜色应为黑色,采用喷刷或电烙方式加施于每件木质包装两个相对面的显著位置,保证其永久性且清晰易辩。
四、标识为长方形,规格有三种:3×5.5cm、5×9cm及10×20cm,标识加施企业可根据木质包装大小任选一种,特殊木质包装经检验检疫机构同意可参照标记式样比例确定。

附件3:

申请编号



出境货物木质包装除害处理标识
加施资格申请考核表





企业名称(盖章):
企业地址:
申请日期:




国家质量监督检验检疫总局编制

企业名称
地 址
法人代表 法人代码
联系人 联系电话
邮政编码 传 真
申请登记类别 □热处理 □熏蒸处理
企业情况(木质包装年生产数量、出口主要国家/地区、人员情况等)
热处理条件(设施、环境等)
熏蒸处理条件(设施、环境、除害处理队伍资格等)
防疫措施
除害处理技术人员和防疫管理人员名单
姓名 部门 职务 职责 电话







上述报告内容属实,请检验检疫机关予以审核。法人代表(签字): (盖章)年 月 日
随附材料:□工商营业执照副本(复印件)□厂区平面图□除害处理设施情况□除害处理技术人员及质量管理人员资料□防疫、质量管理体系文件□其它
所在地检验检疫局初审意见(附考核报告)签字:(盖章)             年 月 日
直属检验检疫局考核意见签字:(盖章)             年 月 日

附件4:

出境货物木质包装除害处理标识加施企业考核要求

一、热处理设施
1.热处理库应保温、密闭性能良好,具备供热、调湿、强制循环设备,如采用非湿热装置提供热源的,需安装加湿设备。
2.配备木材中心温度检测仪或耐高温的干湿球温度检测仪,且具备自动打印、不可人为修改或数据实时传输功能。
3.供热装置的选址与建造应符合环保、劳动、消防、技术监督等部门的要求。
4.热处理库外具备一定面积的水泥地面周转场地。
5.设备运行能达到附件1热处理技术指标要求。
二、熏蒸处理条件及设施
1.具备经检验检疫机构考核合格的熏蒸队伍或签约委托的经检验检疫机构考核合格的熏蒸队伍。
2.熏蒸库应符合《植物检疫简易熏蒸库熏蒸操作规程》(SN/T1143-2002)的要求,密闭性能良好,具备低温下的加热设施,并配备相关熏蒸气体检测设备。
3.具备相应的水泥硬化地面周转场地。
4.配备足够的消防设施及安全防护用具。
三、厂区环境与布局
1.厂区道路及场地应平整、硬化,热处理库、熏蒸库、成品库及周围应为水泥地面。厂区内无杂草、积水,树皮等下脚料集中存放处理。
2.热处理库、熏蒸库和成品库与原料存放场所、加工车间及办公、生活区域有效隔离。成品库应配备必要的防疫设施,防止有害生物再次侵染。
3.配备相应的灭虫药械,定期进行灭虫防疫并做好记录。
四、组织机构及人员管理
1.建立职责明确的防疫管理小组,成员由企业负责人、相关部门负责人、除害处理技术人员等组成。防疫小组成员应熟悉有关检验检疫法律法规。
2.配备经检验检疫机构考核合格的协管员,应掌握木质包装检疫要求及除害处理效果验收标准,协助检验检疫机构做好监管工作。协管员应为防疫管理小组成员。
3.主要管理和操作人员应经检验检疫机构培训并考核合格。除害处理技术及操作人员应掌握除害处理操作规程。
五、防疫、质量管理体系
1.明确生产质量方针和目标,将除害处理质量纳入质量管理目标。
2.制定原料采购质量控制要求,建立原料采购台帐,注明来源、材种、数量等。
3.制定木质包装检疫及除害处理操作流程及质量控制要求,进行自检和除害处理效果检查,并做好记录。
4.制定标识加施管理及成品库防疫管理要求,并做好进、出库、销售记录,保证有效追溯产品流向。
5.制定环境防疫控制要求,定期做好下脚料处理、环境防疫并做好记录。
6.建立异常情况的处置和报告程序。
















附件5:

中华人民共和国    出入境检验检疫局
出境货物木质包装除害处理标识加施
资格证书

企业名称:

企业地址:
经审查,你单位符合出境货物木质包装除害处理标识加施企业考核要求,授予标识加施资格。
标识为:




认可类型: □热处理 □熏蒸处理
认可编号:
发证日期:    年   月   日
有效期至:    年   月   日

XXXX出入境检验检疫局(印章)
附件6:
中华人民共和国     出入境检验检疫局
出境货物木质包装除害处理标识加施资格
考核告知书
                    
检审告[    ]  号
企业名称:
住址或地址:
经过我局考核,你单位:


不符合申请出境货物木质包装除害处理标识加施资格的相关要求,考核不合格。
按照《中华人民共和国行政许可法》和《出境货物木质包装检疫处理管理办法》的相关规定,现将你单位的出境货物木质包装标识加施资格申请材料退给你们。
特此通知。

本局地址:
联系人:
联系电话:

                 (印章)
                年   月   日
附件7:
出境货物木质包装热处理结果报告单
编号:
标识加施企业名称
包装种类 规格/数量
木材最大厚度 处理库号
生产批次 生产编号
处理日期
木材中心温度达到 ℃时间:干球温度到达 ℃时间:相对湿度为 %热处理起始时间:热处理结束时间:
已按上述要求对本批木质包装实施热处理,请检验检疫机关予以审核。热处理技术操作人员(签名):业务负责人(签名): 年 月 日(盖章)
结果评定:该批木质包装热处理过程符合要求,准予加施标识。检验检疫人员(签名): 年 月 日
备注:
注:1.附温度检测自动打印记录。
2.本表一式二联,第一联交检验检疫机构,第二联标识加施企业留存。

附件8:
出境货物木质包装熏蒸处理结果报告单
编号:
标识加施企业名称
包装种类 数量/规格
生产批次 生产编号
处理日期 处理体积
药剂种类 剂 量
温 度 时 间
浓度检测值 0.5小时 2小时 4小时 16小时

已按上述要求对本批木质包装实施熏蒸处理,请检验检疫机关予以审核。 熏蒸处理负责人(签名):业务负责人(签名): 年 月 日(盖章)
结果评定:该批木质包装熏蒸处理过程符合要求,准予加施标识。检验检疫人员(签名): 年 月 日
备注:
注:本表一式二联,第一联交检验检疫机构,第二联标识加施企业留存。

附件9:
出境货物木质包装除害处理合格凭证
编号:
标识加施企业名称(盖章)
联系人 电话
使用企业名称
联系人 电话
货物名称 拟输往国家/地区
包装种类 数量/规格
处理结果报告单编号
备注:
注:本表一式三联,第一联交使用企业,第二联交检验检疫机构备查核销,第三联标识加施企业留存。